Анализ рынка недвижимости г. Москвы

Рынок недвижимости в РФ является одним из крупнейших сегментов национальной экономики. Вместе с тем его развитие во многом зависит от положения дел в других ключевых отраслях хозяйства. Рынок недвижимости России чувствителен к кризисам, к макроэкономической ситуации. Основа сделок с жилыми объектами – правоотношения, предмет которых – купля-продажа и аренда коммерческой собственности. Можно отметить, что обе отмеченных сферы выполняют ряд важнейших функций для национального хозяйства РФ:  стимулирование спроса на рынке кредитования;  стимулирование предложения на рынке строительства;  стимулирование роста денежной массы в большом количестве иных хозяйственных сегментов — сфере консалтинга в области недвижимости, производстве стройматериалов, лаков, красок, отделки, обоев;  решение актуальных социальных задач, связанных с обеспечением граждан жильем. Таким образом, рынок недвижимости — один из важнейших драйверов роста экономики страны в целом. Особенностью рынка недвижимости является необходимость оценки объектов недвижимости. Недвижимость как предмет рыночных отношений имеет свойство меняться в цене. Однако объективная стоимость – важная составляющая любых операций с недвижимым имуществом: уплаты налогов, вступления в наследство, купли-продажи и других сделок. Актуальность работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован. Цель работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости г. Москвы и обоснование предложений по совершенствованию методов оценки рыночной стоимости недвижимости г. Москвы. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:  изучить теоретические основы процесса оценки недвижимости;  проанализировать практику оценки недвижимости в г. Москве;  определить предложения по совершенствованию методов оценки рыночной стоимости недвижимости г. Москвы. Объект исследования – недвижимость на территории г Москвы. Предмет исследования – процесс оценки недвижимости. Методы исследования: обобщение, сравнение, анализ, исследование научной и специальной литературы, синтез, логический подход к оценке явлений. Практическая значимость исследования заключается в возможности дальнейшего использования работы в учебном процессе, а также для более углубленного понимания современной теории и практики процесса оценки недвижимости. Структура работы состоит из Введения, трех глав, Заключения, Списка использованных источников.

Представим в заключении выводы, полученные при написании работы, согласно задачам, поставленным во введении. Объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. Также по настоящее время недвижимость обладает повышенной экономической ценностью, а значит постоянно подвергается оценке. Оценка недвижимости – это совокупность действий оценщика, направленных на определение наиболее вероятной стоимости объекта в данных обстоятельствах. Выбор подхода и метода оценки осуществляется оценщиком самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода. При оценке объектов в г. Москве зачастую используется сравнительный подход, так как при грамотном использовании сравнительного метода результаты мероприятий являются достаточно правдивыми. Но в некоторых случаях он не дает гарантии получения по-настоящему достоверной стоимости конкретного объекта. И в этом случае используются еще два метода – затратный и доходный. Эти способы при проведении оценки анализируют объект с точки зрения затрат, необходимых для возведения нового объекта, либо с точки зрения получения каких-либо прибылей с квартиры, помещения, склада и так далее. В процессе написания работы была проанализирована эффективность трех основных подходов для оценки рыночной стоимости квартиры в г. Москве. Затратный подход не применялся, так как он полезен в основном для оценки объектов, для которых не существует рынка сбыта. Учитывая, что квартира не является объектом коммерческой недвижимости, доходный подход не применялся. Сравнительный подход позволил определить ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. Таким образом, на начало 2019 г. в оценочной отрасли накоплен огромный опыт и подготовлено большое количество как отчетов об оценке, так и экспертиз этих отчетов. Однако существует необходимость в выработке единой политики в подходе к сбору и анализу рыночной информации, обеспечивающей работу оценщиков и других экспертов, равно как всех участников рынка достоверными данными. Открытые вопросы, приводящие к существенным разногласиям диктуют необходимость наличия практических и учебно-методических материалов, с приведенными в них экспертными мнениями, применение которых было бы признано экспертами саморегулируемых организаций оценщиков, судебными экспертами и экспертами кредитных организаций, что не только оказало бы оценщикам значительную помощь при подготовке отчетов об оценке, но и структурировало бы их взаимодействие как между собой, так и с различными проверяющими органами.

1) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018). Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/. 2) Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019). Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/. 3) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 27.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.01.2019). Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/. 4) Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (последняя редакция). Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/. 5) Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_181602/. 6) Определение ВС РФ от 02.06.16 № 306-ЭС15-20155 по делу № А12-43767/2014 / Официальный сайт Верховного суда РФ. Режим доступа: http://www.vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=1444988. 7) Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (ред. от 09.08.2018) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (Зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2014 № 33995). Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_168733/. 8) Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)». Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_160678/. 9) Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)». Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180064/. 10) Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180061/. 11) Каминский, А. В. Анализ практики оценки недвижимости / М.: РИО МАОК, 2018. 12) Мурзин, А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент. Учебное пособие / М.: Феникс, 2017. 13) Основы оценки стоимости недвижимости / М.: РИО МАОК, 2018. 14) Гришаев С. П. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право. – 2016. – № 12. – С.102–108. 15) Козлова И. В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Правоведение, 2016. № 2. С.154–161. 16) Бадараева Р. В., Шараева А. С. Теоретические аспекты оценки рынка недвижимости в России // Молодой ученый, 2016. №4. С. 336-339. Режим доступа: URL https://moluch.ru/archive/108/25930/. 17) Теряева Н. Ю. Понятие недвижимого имущества и особенности его определения // Вопросы экономики и управления, 2018. №1. С. 1-4. Режим доступа: https://moluch.ru/th/5/archive/78/2865/. 18) Понятие и виды недвижимого имущества в ГК РФ // Он-лайн журнал для юристов «RUSЮРИСТ.RU». 05.07.2018. Режим доступа: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/ponyatie_i_vidy_nedvizhimogo_imushchestva_v_gk_rf/. 19) В каких случаях может потребоваться независимая оценка стоимости жилой недвижимости? // Официальный сайт «Росриэлт. Москва», 09.02.2018. Режим доступа: https://rosrealt.ru/moskva/statya-180209-nezavisimaya-ocenka-stoimosti-nedvizhimosti. 20) Индикаторы рынка недвижимости // Официальный сайт. Режим доступа: www.irn.ru 21) Методики оценки // Сайт компании «Прайм консалтинг». Режим доступа: https://www.ocenka-stoimosti.ru. 22) Независимая оценка недвижимости в Москве и Московской области Сайт «Независимая оценочная компания «Корпорация «ОЦЕНКА». Режим доступа: http://www.c-a.ru/realestate-main.htm 23) Официальный сайт Мэра Москвы. Режим доступа: https://www.mos.ru. 24) Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости // Сайт компании «Русфининвест». Режим доступа: https://ocenimvse.com/ocenka-rynochnoj-stoimosti-obekta-nedvizhimosti/#more-4071. 25) Оценка недвижимости // Сайт «Компания Оценки и Права». Режим доступа: https://pravo-ocenka.ru/ocenka-nedvizimosti. 26) Оценка рыночной стоимости недвижимости в Москве и области // Сайт «Независимая оценочная компания Appraiser в Москве и Московской области». Режим доступа: https://appraiser-msk.ru/realty/. 27) Оценка недвижимости в Москве и Подмосковье Сайт «Независимая оценочная компания «ПрофиЭксперт». Режим доступа: http://profiexpert.ru/ocenka-nedvijimosti. 28) Росстат. Российский статистический ежегодник. Режим доступа: http://www.gks.ru/free_doc/doc_2018/rusfig/rus18.pdf. 29) Статьи об оценки // Официальный сайт «Оценочной компании БК-Аркадия». Режим доступа: http://www.bk-arkadia.ru/publication/ 30) Фонд данных государственной кадастровой оценки. Росреестр. Режим доступа: https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO.