Аренда земельного участка. Правовое регулирование

Актуальность темы. В наше время земельные участки как объекты недвижимости представляют собой сложные, комплексные явления. Они обладают не только природной, но и высокой общественной и экономической ценностью. Данный факт предопределил межотраслевой характер правового регулирования земельных отношений в нашей стране. Основное место здесь, безусловно, отводится нормам земельного и гражданского права, их регулирование сосредоточено на пространственно-имущественных аспектах земельных отношений и их экономическом характере. Отдельные же аспекты земельных отношений регулируются нормами экологического, природоохранного, финансового, административного и иных отраслей права. Институт аренды в земельных правоотношениях - один из старейших и, казалось бы, должен быть разработан в достаточной мере. Однако и сегодня существуют проблемы, которые не урегулированы на законодательном уровне, среди них - проблема двойной аренды. Также возникают проблемы при определении полномочного по заключению такого договора органа, при определении возможности сдачи в аренду того или иного земельного участка. Спустя более чем два десятилетия с момента начала земельной реформы за явно положительными моментами стали проявляться недостатки и недоработки в сфере регулирования земельных правоотношений в России. Целью работы является анализ правового регулирования аренды земельных участков. Для достижения этой цели ставятся следующие задачи исследования: -рассмотреть нормативное регулирование аренды земельных участков; -выделить субъекты договора аренды земельных участков; -определить предмет аренды земельных участков; -выявить особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения; -охарактеризовать правовое регулирование двойной аренды земельных участков; -исследовать практику применения двойной аренды земельных участков. Методология и методика исследования. Методологическая основа исследования базируется на диалектико-материалистическом методе познания. Структура настоящего исследования включается в себя введение, две главы, включающие два параграфа, заключение и список использованных источников. Глава 1. Общая характеристика аренды земельных участков 1.1. Нормативное регулирование аренды земельных участков. Субъекты договора аренды земельных участков Аренда земельных участков основана на нормах гражданского и земельного законодательства. Земля в Российской Федерации рассматривается в трех значениях: а) земля как природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы; б) земля как природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности; в) земля как недвижимое имущество или объект права собственности и иных прав на землю; Аренда земельных участков основана на заключении договора аренды, а если земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, на решении исполнительного органа государственной власти и местного самоуправления, которое предшествует заключению договора аренды. Исполнительные органы государственной власти или органов местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков, должны действовать в пределах их компетенции, руководствуясь основными принципами земельного законодательства и нормами земельного права, регулирующими порядок в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности1 Сбирунов П.Н. Некоторые особенности аренды земельных участков // Безопасность бизнеса. 2015. N 1. С. 11 - 14. . В соответствии со ст. 13 ГК РФ2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ.1994. N 32. ст. 3301. и ст. 61ЗК РФ3 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ.2001. N 44. ст. 4147. ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. В соответствии со ст. 3ЗК РФ4 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ.2001. N 44. ст. 4147. земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации. В силу указанной нормыправа к отношениям по предоставлению и использованию земельных участков нормы гражданского законодательства применяются в случаях, если они не противоречат земельному законодательству. Как следует из ст. 29, 30, 31ЗК РФ, предоставление земельных участков для органами власти как публично-властными образованиями не должно носить характер гражданско-правовой сделки. Сторонами договора аренды земельного участка являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608ГК).

В заключении можно сделать следующие основные выводы: 1) аренда земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предполагает соблюдение принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства, согласно которому к отношениям по предоставлению и использованию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, нормы гражданского законодательства применяются в случаях, если они не противоречат земельному законодательству. Учитывая, что земля в Российской Федерации рассматривается как основа жизни и деятельности человека, вопрос о предоставлении земельного участка в аренду не может быть решен лишь путем заключения гражданско-правовой сделки; 2) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗКРФ. Исключительное право предоставления земельных участков в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником земельного участка. Землевладельцы и землепользователи не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка; 3) земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, в том числе аренды. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, могут передаваться в аренду в порядке, установленном отдельными федеральными законами. 4) Двойная аренда возникает тогда, когда один и тот же земельный участок (либо его часть) передается разным лицам на основании договоров аренды для одновременного использования. (Не следует путать двойную аренду с институтом множественности лиц на стороне арендатора, поскольку речь идет о разных договорах аренды с разными условиями пользования земельным участком). По общему правилу двойная аренда земельного участка невозможна. Тем не менее в Лесном кодексе Российской Федерации закреплен принцип многоцелевого лесопользования, т.е. возможность передачи одного и того же лесного участка в аренду разным лицам для разных целей. Правда, при реализации данного принципа возникают проблемы как организационного, так и юридико-технического характера. Один и тот же лесной участок может быть передан на праве аренды для двух и более видов использования лесов нескольким субъектам предпринимательской деятельности, т.е. может возникать двойная, тройная и более аренда. Также возможно наложение права аренды и иных прав на лесной участок (например, права постоянного бессрочного или срочного пользования). Такая ситуация встречается реже, но правовой механизм совместного использования участка аналогичен множественной аренде. 5) Критерии совместимости разных видов использования лесов нормативно не установлены. Несовместимость использования лесов в тех или иных целях может вытекать напрямую из ограничений, предусмотренных ЛКРФ или федеральными законами.С действующим арендатором также необходимо согласовывать местоположение границ земельного участка при его межевании (если договор аренды с первым арендатором заключен на срок более пяти лет). Кроме того, позиция первого арендатора имеет значение и при дальнейшем совместном использовании лесного участка, в том числе при заготовке древесины, планировании и осуществлении мероприятий по охране, защите и воспроизводству лесов. Каким образом при этом будут взаимодействовать арендаторы, законодательством не урегулировано. Может возникнуть ситуация, когда арендатор - лесозаготовитель, которому принадлежит первоочередное право на сведение леса на участке, будет затягивать работу, в связи с чем недропользователь, даже оформив право аренды на лесной участок, фактически не сможет приступить к его использованию. Список использованных источников Нормативно-правовые акты Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993)// Собрание законодательства РФ.2014. N 31. ст. 4398. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ.1994. N 32. ст. 3301. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ.2001. N 44. ст. 4147. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ // Собрание законодательства РФ.2006, N 50. ст. 5278. Федеральный закон N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ.2014. N 26 (часть I). ст. 3377. Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях"// Собрание законодательства РФ.1995. N 12.ст. 1024. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"// "Собрание законодательства РФ.2001. N 44. ст. 4148, Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"// Собрание законодательства РФ.2003. N 40. ст. 3822.

Нормативно-правовые акты 1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993)// Собрание законодательства РФ.2014. N 31. ст. 4398. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ.1994. N 32. ст. 3301. 3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ.2001. N 44. ст. 4147. 4. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ // Собрание законодательства РФ.2006, N 50. ст. 5278. 5. Федеральный закон N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ.2014. N 26 (часть I). ст. 3377. 6. Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях"// Собрание законодательства РФ.1995. N 12.ст. 1024. 7. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"// "Собрание законодательства РФ.2001. N 44. ст. 4148, 8. Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"// Собрание законодательства РФ.2003. N 40. ст. 3822. 9. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"// Собрание законодательства РФ.2007. N 31. ст. 4017. 10. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"// СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017. 11. Федеральный закон от 21.07.2014 N 250-ФЗ "О внесении изменений в статьи 74 и 81 Лесного кодекса Российской Федерации"// СЗ РФ. 2014. N 30. Ст. 4251. 12. Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом"// Собрание законодательства РФ.2008. N 23. ст. 2721. 13. Приказ Федерального агентства лесного хозяйства от 26 июля 2011 г. N 319 "Об утверждении Порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и Формы примерного договора аренды лесного участка" // Российская газета. 2011. 14 окт.; 2012. 25 июля. 14. Постановление Правительства Республики Карелия от 29 августа 2014 г. N 277-П // URL: http://www.gov.karelia.ru/Legislation/docs/2014/08/277-p_1.html. Научная и учебная литература 15. Сбирунов П.Н. Некоторые особенности аренды земельных участков // Безопасность бизнеса. 2015. N 1. С. 11 - 14. 16. Морозов А.П., Текеев М.Ш. К некоторым вопросам договора аренды земельного участка // Юрист. 2014. N 24. С. 17 - 21. 17. Майборода В.А. Аренда земельного участка из земель государственной и муниципальной собственности // Государственная власть и местное самоуправление. 2014. N 12. С. 44 - 49. 18. Ситдикова Л.Б. Правовое регулирование договора аренды земельных участков // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 2. С. 29 - 31. 19. Глибко О.Я. Проблема двойной аренды земельных участков в законодательстве России // Российский юридический журнал. 2015. N 2. С. 80 - 87. Судебная практика 20. Постановление ФАС Уральского округа от 23.05.2006 N Ф09-4038/06-С6 по делу N А50-31670/2005 // СПС «Консультант Плюс» 21. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"// Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 12, 2005 22. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 марта 2009 г. по делу N А32-3200/2008 // СПС «Консультант Плюс» 23. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26 июня 2009 г. по делу N А21-3610/2008// СПС «Консультант Плюс» 24. Постановление от 27 июля 2010 г. N 2111/10 при рассмотрении дела N А05-7607/2009 // http://www.arbitr.ru/bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_23fe1878-1b39-43e5-8759-c2138d350a41 25. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.07.2013 по делу N А26-12063/2011 // СПС «Консультант Плюс» 26. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2012 по делу N А26-5876/2011 // СПС «Консультант Плюс» 27. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.07.2013 по делу N А26-12063/2011// СПС «Консультант Плюс» 28. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2012 по делу N А26-5876/2011// СПС «Консультант Плюс» 29. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2013 по делу N А26-2083/2013// СПС «Консультант Плюс» 30. Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 04.06.2014 по делу N А26-3884/2013// СПС «Консультант Плюс» 31. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 12157/13 по делу N А28-5083/2012 // URL: http://www.arbitr.ru/bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_35e3c48d-e43e-4cc1-8420-dd6c71718804.