Рента. Пожизненное содержание с иждивением по законодательству РФ.

Актуальность темы. Стать собственником квартиры, дома, земельного участка можно различными способами. Кто-то получает недвижимость в порядке наследования, некоторые принимают решение воспользоваться набирающим популярность ипотечным кредитованием, есть, конечно, и те, кто может себе позволить приобрести недвижимость за собственные средства. Но не всегда есть возможность получить жилье, применяя вышеперечисленные способы. У некоторых, например, просто нет даже потенциальных наследодателей. В этом случае на помощь может прийти возможность заключения договора ренты. В общеупотребительном значении рента (от лат. rendita - "отданная назад, возвращенная".) - это вид дохода, регулярно получаемого с капитала, земли, имущества и не связанного с предпринимательской деятельностью. Завязывание рентных отношений обусловливается неудовлетворенными экономическими потребностями одних субъектов в приобретении дорогостоящего имущества при невозможности уплатить за него единовременно всю покупную сумму либо отсутствии на рынке предложения о продаже уникальных вещей и стремлением других субъектов - обладателей соответствующих ценностей распорядиться принадлежащим им имуществом таким образом, чтобы на долгосрочной основе регулярно получать на свое содержание (жизнеобеспечение) стабильный доход, не подверженный риску обесценивания и обеспеченный жесткими юридическими гарантиями . Ввиду нетрудового характера рентного дохода отношения по его извлечению не допускались в советском социалистическом праве. В порядке исключения в ст. 253, 254 ГК РСФСР 1964 г. предусматривалась возможность заключения договоров купли-продажи жилых домов с условием пожизненного содержания продавца. Советский законодатель разрешал эти формально отнесенные к купле-продаже, но рентные по своей природе отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья лицами, нуждающимися в предоставлении со стороны приобретателей материального обеспечения в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи . Переход России к развитию рыночной экономики и отпадение идеологических ограничений предопределили закрепление в современном гражданском праве самостоятельной договорной конструкции рентных отношений. Договор ренты - относительно новый институт российского гражданского права. Он был закреплен в качестве самостоятельной правовой конструкции впервые в Гражданском кодексе РФ в 1995 году. В настоящее время институт договора ренты не нашел широкого применения на практике, что вкупе с относительно недавним его образованием создает необходимость детального его изучения. Целью настоящей работы является анализ ренты, пожизненное содержание с иждивением по законодательству РФ. Для достижения этой цели в работе ставятся следующие задачи: -рассмотреть понятие и содержание договора ренты; -проанализировать предмет договора ренты; -рассмотреть содержание договора пожизненного содержания с иждивением; -выявить юридические гарантии в договоре пожизненного содержания с иждивением; -исследовать проблемы применения законодательства о ренте и пожизненном содержании с иждивением .

Договор ренты - это договор, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Договор пожизненного содержания с иждивением — соглашение, в соответствии с которым гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется пожизненно содержать с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрено установление права вещной выдачи. В этом ключе, уже само понятие права вещной выдачи предусматривает возможность его обладателя, в случае неполучения имущественного предоставления, обратить взыскание на недвижимое имущество. Эти норм прописаны в ГК РФ. В настоящее время они не обеспечивают необходимых гарантий для участников договора. Стоит также отметить, что эти нормы пересматриваются 1 раз в 10 лет, что не позволяет делать благоприятные прогнозы на ближайшее будущее. Глава 33 Гражданского кодекса РФ направлена на регулирование отношений ренты и пожизненного содержания с иждивением. Данный институт представляет собой новеллу российского гражданского права, имеющую ряд принципиальных отличий от смежных правовых явлений. Большая часть норм о ренте и пожизненном содержании с иждивением вступила в силу с 1 марта 1996 г. (исключение составляют лишь правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Первое десятилетие "работы" данного института выявило достоинства и недостатки законодательных конструкций. Несмотря на некую искусственность предложенной в Кодексе структуры рентного обязательства, следует отметить, что в целом она оказалась весьма жизнеспособной. Серьезным пороком практического характера следует назвать лишь уязвимость в плане возможности признания договора недействительным. Большинство споров, касающихся ренты и пожизненного содержания с иждивением, возникает именно с целью возврата имущества, переданного под выплату ренты в процессе заключения договора. Но эту проблему нельзя назвать лишь "рентной" - она относима к любому гражданско-правовому договору. Более того, причинами чаще являются недобросовестность субъектов, низкий уровень правовой культуры вообще и договорной в частности. Очень часто случается, что получатель ренты просит расторгнуть существующий договор с естественным возвратом имущества в полном объеме. Основными причинами расторжения договора по требованию получателя ренты заключается в том что они мотивируют о плохом отношении к своим обязанностям покупателя или недобросовестном выполнении договора. В таком случае все нюансы и условия должны в точной мере быть занесены в договор отдельными пунктами. А если же иск в суд подает покупатель ренты, требуя заменить ежемесячные выплаты, а периодические платежи, то суд обычно не удовлетворяет такие требования. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что суды в первую очередь стремятся защитить рентополучателя (особенно если это пожизненное содержание с иждивением), потому что, как правило, данной стороной сделки становятся пожилые люди, и для того, чтобы в случае чего доказать прозрачность и чистоту своих намерений, приходится приложить немало усилий. Обращения за судебной защитой собственником жилого помещения, переданного под выплату ренты, с перспективой их удовлетворения, могут иметь место: при отказе получателя ренты нести солидарную ответственность за коммунальные платежи в помещении, право пользования которым сохранено за получателем ренты; в случае споров о порядке пользования жилым помещением собственником и третьими лицами; о предоставлении компенсационных платежей в связи с несением получателем ренты налогового бремени; о производстве индексационных выплат по безосновательным требованиям получателя ренты. В ходе исследования было выявлено противоречие в статье 584 ГК РФ, состоящее в следующем: если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, подобный договор будет считаться недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 165 ГК. Если же договор будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК не содержит указаний на его недействительность. Таким образом, в случае нотариального удостоверения договора на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но отсутствии при этом его государственной регистрации по какой-либо причине, то стороны как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты. Что касается защиты прав получателей ренты, на наш взгляд, несмотря на закрепление возможности как субсидиарной, так и солидарной ответственности, интересы получателя ренты наибольшим образом защищены в случае, если ответственность содолжников носит солидарный характер. Достичь данного результата возможно, закрепив соответствующее положение в договоре ренты. В настоящее время имеется насущная необходимость урегулирования вопросов установления рентных платежей, которые в настоящее время привязаны к прожиточному минимуму. Особенно это актуально для тех получателей, которые передали имущество возмездно за ренту в 1–2 МРОТ (то есть в настоящее время за 100–200 рублей)? Окончательная точка в этом запутанном вопросе пока не поставлена. Остается надеяться на разъяснения Верховного Суда или постановление Конституционного Суда Российской Федерации по этому поводу.

Нормативно-правовые акты 1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Собрании законодательства РФ.2014. N 31. ст. 4398. 2. Гражданский кодекс РСФСР, утв. ВС РСФСР 11.06.1964 // Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. ст. 407. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ.1996. N 5. ст. 410. 4. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ // Собрание законодательства РФ.1996. N 1. ст. 16. 5. Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. N 3. 2013. 6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ.1997. N 30. ст. 3594. 7. Федеральный закон от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" // Собрание законодательства РФ.2006, N 12. ст. 1232. 8. Федеральный закон от 19.06.2000 N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда" // Собрание законодательства РФ.2000. N 26. ст. 2729. Научная и учебная литература 9. Бобровская О.Н. О противостоянии сторон (собственника и получателя ренты) в договоре пожизненного содержания с иждивением // Юрист. 2011. N 22. 10. Бобровская О.Н. Особенности пожизненного содержания с иждивением в актах правоприменительной практики // Российская юстиция. 2012. N 2. 11. Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2008. 12. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, 2009. Т. 2. 13. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. Ин-т государства и права РАН. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство "Юрайт", 2011. 14. Крымкин В.В. Договор пожизненного содержания с иждивением // Юрист. 2011. N 4. 15. Микрюков В.А., Микрюкова Г.А. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением // Нотариус. 2013. N 4. С 16. Микрюков В.А., Микрюкова Г.А. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением // Законодательство и экономика. 2013. N 8. 17. Недорезов В.С. Гражданско-правовое регулирование рентных отношений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009 18. Селиванова А.Ю. Гражданско-правовое регулирование договоров ренты: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2012. 19. Соломина Н.Г. К вопросу о недостатках правовой конструкции договора ренты // Право и экономика. 2013. N 2. 20. Танага А.Н. Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации "Рента и пожизненное содержание с иждивением" (постатейный). М.: Юстицинформ, 2006. Доступ из СПС "КонсультантПлюс". 21. Усков А. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением. Обзор судебной практики // Жилищное право. 2012. N 11. 22. Цыбуленко З. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1997. N 6. Материалы судебной практики 23. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2004 г. (по гражданским делам), утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 и 30 июня 2004 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2004. N 11. 24. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 октября 2012 г. N 5-КГ12-51 25. Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15 марта 2012 г. N 33-3840/2012. 26. Определение Верховного Суда РФ от 21 октября 2002 г. N 15-В02пр-11. 27. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" // Бюллетень Верховного Суда РФ. N 2. 2004. 28. Постановление ФАС Центрального округа от 7 апреля 2006 г. N А09-1464/05-23. 29. Постановление Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 N 11-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной" // Собрание законодательства РФ.2008, N 51. ст. 6205.