Правовые проблемы заключения договора купли - продажи жилого помещения на современном этапе

Жилищный вопрос в силу своей социальной значимости занимает особое место в жизни людей и является одной из самых многочисленных категорий судебных споров. На сегодняшний день свобода выбора и возможности людей в сфере оборота недвижимости увеличились. Но вместе с этим увеличились и разные трудности и опасности, связанные с противоречивостью современного законодательства, криминогенной обстановкой на рынке жилья, а также с нарушением условий договора сторонами. Договор купли-продажи жилой недвижимости является широко используемым инструментом для оформления прав на жилье в современном имущественном обороте. Однако его специфика до настоящего времени представляет теоретический интерес в связи с многогранностью и значимостью данного правового института. Особые правила отчуждения недвижимого имущества устанавливались еще российским законодательством дореволюционного периода и были восприняты современным гражданским правом. Сложность данного института проявляется также в том, что при заключении договоров купли-продажи жилья участвует значительное количество посредников, риэлторов, представителей сторон, что значительно усложняет правовое регулирование договора купли-продажи. Жилая недвижимость обладает высокой стоимостью, является жизненно важной для человека. Владение жилым помещением обеспечивает стабильность экономического и социального положения ее владельцу, что повышает значимость правового регулирования купли-продажи данного предмета договора, с тем чтобы защитить права и законные интересы добросовестного владельца. Существенные изменения в последнее время претерпел институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что также обуславливает необходимость теоретического изучения в данной сфере общественных отношений, поскольку здесь очень много дискуссионных и требующих своего решения практических вопросов. Необходимость исследования в области правового регулирования договора купли-продажи жилой недвижимости подтверждается также увеличивающимся количеством споров по поводу договоров данного вида. Социально-экономическая значимость договора купли-продажи жилых помещений, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа новых положений Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность. Целью исследования является комплексное изучение института договора купли-продажи жилой недвижимости для выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, и формулировки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства. В соответствии с указанной целью автором решались следующие задачи: Дать понятие договора купли-продажи недвижимости; Установить отличительные особенности жилой недвижимости как объекта отношений купли-продажи; Дать характеристику сторонам договора купли-продажи жилой недвижимости; Установить способы обеспечения исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости, дать им правовую характеристику; Проанализировать форму договора купли-продажи жилой недвижимости, а также порядок и необходимость государственной регистрации сделок, опосредующих передачу жилья в собственность; Установить особенности порядка исполнения обязательств купли-продажи жилой недвижимости; На основании проведенного исследования установить законодательные и правоприменительные проблемы правового регулирования договорных отношений по отчуждению жилого недвижимого имущества и внести предложения по изменению действующего законодательства, регламентирующего рассматриваемую сферу общественных отношений. Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе осуществления сделок купли-продажи жилого недвижимого имущества. Предмет исследования – правовое регулирование договора купли-продажи жилой недвижимости. Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы познания (диалектический, системно-структурный, анализ, синтез и др.) и частно-научные (логико-юридический, историко-правовой, сравнительно-правовой и др.). Нормативную основу исследования составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, нормы Жилищного, Семейного, Земельного кодексов РФ, ряд федеральных законов, регулирующих взаимоотношения сторон договора в зависимости от их статуса, иные нормативные правовые акты, регулирующие рассматриваемые правоотношения. Теоретическую основу работы составляют положения, выводы, концепции, содержащиеся в трудах ученых-цивилистов, среди которых можно назвать таких ученых как Абрамова М.В., Коршунов Н.М., Андреев Ю.Н., Эриашвили Н.Д., Баринова М.А., Максименко С.Т., Борисенко А.А., Булаев С.Г., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Суханов Е.А., Гришин Н.П., Крашенинников П.В., Рассолов М.М., Мазуров А.В., Макеев П.В., Мозолин В. П., Скловский К.И., и другие. Структура работы обусловлена целью и поставленными задачами. Работа состоит из настоящего введения, трех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения и списка использованных источников.

Проведенное исследование позволило автору сделать следующие выводы. К существенным условиям договора купли-продажи жилых помещений надо отнести условие о предмете договора, условие о цене, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения, а также все те условия, которые стороны определили как существенные. Поскольку для этих договоров законодательно предусмотрена простая письменная форма, то все существенные условия должны быть прописаны в договоре. Без выполнения данного требования, условия не будут считаться согласованными, а договор не будет заключен. Понятие жилого помещения раскрывается через термин «помещение» с указанием трех признаков, которые, по мнению законодателя, достаточны для того, чтобы считать его жилым: недвижимый характер, изолированность, пригодность для постоянного проживания граждан. Итак, по нашему мнению, именно целевое назначение (как должное, разрешенное направление использования) служит главным критерием при разграничении жилых и нежилых помещений. Целевое назначение является «конечным» признаком жилого помещения. Как мы выяснили в ходе исследования, оно присуще лишь помещению, уже обладающему статусом жилого. А для получения такого статуса помещение непременно должно было пройти процедуру признания его пригодным для проживания. Рассмотрение статуса субъектов рассматриваемых договорных отношений позволили заключить, что п. 4 ст. 292 ГК РФ подлежит изменению посредством включения в него положения о возложении на родителей обязанности родителей в случае отчуждения жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему предоставить ему иное жилое помещение на том же праве и в том же объеме. Предлагаемая нами редакция пункта 4 статьи 292 ГК РФ звучит следующим образом: «4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, в том числе несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается при условии предоставления собственником для проживания указанным лицам иного жилого помещения, отвечающего требованиям, предъявляемым к жилым помещениям применительно к данному региону, о чем должно быть получено согласие органа опеки и попечительства. Отчуждение жилого помещения или его части, принадлежащего находящимся под опекой или попечительством членам семьи собственника данного жилого помещения, в том числе несовершеннолетним членам семьи собственника, возможно при условии приобретения им в собственность равноценного жилого помещения или доли в жилом помещении, о чем должно быть получено согласие органа опеки и попечительства.». ………….. Кроме того, нами предложена следующая редакция пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, которым устанавливается обязанность лица на получение согласия своего супруга для продажи совместно нажитого имущества: «3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, свидетельствующее о его ознакомлении с условиями, на которых совершается сделка. Сделка, совершенная с нарушением данного требования, по требованию супруга, чьи права нарушены, может быть признана недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.». …………….. Полагаем, что данное изменение наиболее актуально именно для жилой недлвижимости. Наиболее часто используемыми способами обеспечения договора купли-продажи жилой недвижимости является залог (ипотека) и задаток. Следует признать допустимость использования задатка в предварительном договоре. В этом случае задаток доказывает заключение предварительного договора, обеспечивает исполнение обязанности по заключению основного договора и засчитывается в счет платежей, указанных в предварительном договоре, в момент заключения основного договора. Проведенный анализ правоприменительной практики по вопросу применения задатка в ходе купли-продажи жилого помещения позволил автору дать некоторые рекомендации, минимизирующие риски признания недействительным использования задатка в подобных правоотношениях. После достижения договоренности о заключении в ближайшее время договора купли-продажи жилого помещения сторонам следует: 1. Передать задаток только собственнику жилого помещения либо его уполномоченному представителю по заключенному с ним соглашению, избегая передачи суммы задатка риелторам по агентским договорам. 2. Заключить предварительный договор купли-продажи жилого помещения с соблюдением требований, установленных ст. 429 ГК РФ. 3. Предусмотреть в предварительном договоре условие о задатке, его размере, сроке и порядке внесения, указав, что задаток вносится в обеспечение обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи жилого помещения. Также в предварительном договоре следует предусмотреть время и место заключения основного договора, последствия уклонения от заключения основного договора купли-продажи по вине одной из сторон, соответствующие п. 2 ст. 381 ГК РФ. Не лишним в предварительный договор будет включить условие о выплате неустойки на случай нарушения договора одной из сторон (в этом случае даже в ситуации признания соглашения о задатке недействительным с виновной стороны может быть взыскана неустойка). 4. Одновременно с предварительным договором подписать двустороннее соглашение (договор) о задатке. 5. При составлении расписки в получении задатка обязательно указать в тексте, что соответствующая сумма получена в качестве задатка в обеспечение исполнения предварительного договора. 6. До истечения срока действия предварительного договора направить другой стороне уведомление о намерении заключить основной договор. 7. Подумать, стоит ли включать условие о задатке в договор, если сторона является участником альтернативной сделки (ситуация, при которой собственник, продавая свое жилое помещение, одновременно или с небольшим разрывом во времени приобретает другое). В таких ситуациях уклонение от заключения основного договора может быть вызвано срывом параллельной сделки. В подобных случаях стоит заключать соглашение об авансе, а не о задатке в целях избегания риска уплаты задатка в двойном размере. В качестве законодательных проблем оборота жилой недвижимости необходимо в первую очередь отметить большое количество нормативных правовых актов, регулирующих различные аспекты договорных отношений, что порождает коллизии и несогласованности, порождая тем самым противоречивую судебную практику. Это негативно сказывается в конечном итоге на обеспечении прав участников имущественного оборота недвижимого имущества. Кроме того, в законе отсутствует законодательное понятие недвижимости как таковой, а также единый подход к определению понятия "жилое помещение". Определение жилой недвижимости как объекта купли-продажи автором сформулировано следующим образом: ею является строение или его часть, предназначенные для проживания людей, законченные строительством и принятые в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанные с земельным участком, имеющим границы, подлежащие кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающие жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения. Требует своего разрешения на законодательном уровне вопрос о законодательно установленном статусе недостроенных жилых домов. На наш взгляд, в данной ситуации речь идет не о купле-продаже недостроенного дома, а об уступке права застройки. Такой вывод подтверждается положениями ЗК РФ, который рассматривает право застройки в качестве ограничения прав на землю (п. 2 ст. 56), а неосуществление строительства в течение трех лет с момента предоставления земельного участка на праве аренды для строительства влечет за собой возможность расторжения данного договора арендодателем в одностороннем порядке (п. 2 ст. 46). Полагаем, что законодатель должен определить критерии отнесения объекта, не завершенного строительством, к категории жилых. Вряд ли им может быть наличие одного фундамента. Отчуждаемый объект должен быть выполнен минимум на 90% от запроектированных работ, т.е. допускается отсутствие только отделочных работ.

Нормативные правовые акты 1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993)(с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ) // Официальный текст Конституции РФ, включающий новые субъекты Российской Федерации - Республику Крым и город федерального значения Севастополь, опубликованна Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 11.04.2014,в "Собрании законодательства РФ", 14.04.2014, N 15, ст. 1691. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 05.12.2011, N 49 (ч. 1), ст. 7014. 3. Семейный кодекс РФ от 29.12.1995 (в ред. от 30.11.2011) // "Собрание законодательства РФ", 01.01.1996, N 1, ст. 16. 4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147. 5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14. 6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.03.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594. 7. Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ (в ред. от 25.12.2012) «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 15. 8. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400. 9. Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 15. 10. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // СЗ РФ. - 06.02.2006. - № 6. - ст. 702. 11. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 02.11.2013) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с "Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии") // Собрание законодательства РФ", 22.06.2009, N 25, ст. 3052 Материалы судебной практики 12. Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»// Вестник ВАС РФ", № 6, июнь, 2010. 13. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ", N 9, сентябрь, 2011. 14. Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ, № 6, июнь, 2010. 15. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» // Бюллетень Верховного Суда РФ, N 7, июль, 2012. 16. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ, N 4, 2005. 17. Информационное письмо от 16.02.2001 г. Президиума ВАС РФ № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ", № 4, 2001. 18. Кассационное определение Орловского областного суда от 14 декабря 2011 г. по делу N 33-1823. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс». 19. Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 января 2011 г. N 33-273/2011. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс». 20. Апелляционное определение Воронежского областного суда от 7 июня 2012 г. N 33-2377. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс». 21. Апелляционное определение Забайкальского краевого суда от 25 сентября 2012 г. по делу N 33-3127-2012. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс». 22. Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 25.10.2005 г. № 16-В05-22. Документ не публиковался. Доступ из СПС «Консультант Плюс». 23. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 09.01.2014 N 33-188/2014 «В удовлетворении заявления о признании права общей долевой собственности на жилой дом отказано, поскольку сторона договора купли-продажи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности не имеет права на удовлетворение указанных требований, то есть заявителем избран ненадлежащий способ защиты прав». Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс». 24. Определение Свердловского областного суда от 27 марта 2013 г. по делу N 33-3490/2013. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс». 25. Определение Московского городского суда от 10 августа 2010 г. по делу N 33-23836. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс». Научная и учебная литература 26. Алистархов В. Противоречия и споры в судах по вопросу задатка // Жилищное право. 2013. N 10. С. 85 - 92. 27. Белоусов А.Л. Тенденции развития правового регулирования системы ипотечного жилищного кредитования // Правовые вопросы недвижимости. 2013. N 2. С. 7 - 9. 28. Богданова Е.Е. Принцип реального исполнения обязательств в договорах купли-продажи и поставки: проблема реализации // Законодательство и экономика. 2005. N 3. С. 34 29. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // «Законность», № 2, 2004. 30. Гришаев С.П. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости? Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007. 31. Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. - 2006. - № 8. - С. 14. 32. Егорова М.А. Требования к форме и регистрации соглашений об изменении и расторжении договора // «Юридический мир», 2011, № 1. С. 90. 33. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // «Законы России: опыт, анализ, практика», 2009, № 2. 34. Жилые помещения: права граждан при приобретении и управлении. Комментарии и разъяснения специалистов юридической фирмы "АВЕЛАН" / В.С. Костко, С.Л. Казинец, Н.В. Северина и др. М.: Библиотечка "Российской газеты", 2013. Вып. 22. 144 с. 35. Журавлева А. Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации // Жилищное право. 2014. N 4. С. 7 - 34. 36. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 6. - С.88; 37. Карпухин Д. Проблемы защиты прав несовершеннолетних лиц при совершении сделок с жилыми помещениями // Жилищное право. 2013. N 12. С. 21 - 32. 38. Комардина М.Н. Правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Юрист. 2012. N 15. С. 15 - 19. 39. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой, части второй, части третьей, части четвертой. Постатейный. С постатейными материалами и практическими разъяснениями. 10-е издание, переработанное и дополненное. Автор комментариев и составитель - А.Б. Борисов - М.: Книжный мир, 2010. - 1264 с. 40. Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // СПС «Консультант Плюс». 41. Лапач В.А. Когда задаток невозможен... // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 12. С. 64. 42. Лобачев С.В. К вопросу о сущности государственной регистрации прав на недвижимость // Нотариус. 2013. N 8. С. 25 - 27. 43. МакеевП.В. О роли категории предназначенности в определении понятия жилого помещения // Семейное и жилищное право. - 2010. - № 6. - С. 44. 44. Мозолин В. П. Гражданское право: учеб.: в 3 т., Т 2 // В. П. Мозолин. – М., Проспект, 2012. С. 99. 45. Осадченко Э.О. Правовые коллизии законодательного регулирования отношений, возникающих по поводу жилых помещений как объектов права // Правовые вопросы недвижимости. 2013. N 1. С. 21 - 23. 46. Поляков М.И. Гражданско-правовые последствия недействительных сделок с жилыми помещениями: Монография. М.: «Юрист», 2007. – 259 с. С. 34. 47. Ростошинский А.М. Инвестиционный договор как договор купли-продажи будущей недвижимости и договор подряда // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2013. N 9. С. 48 - 55. 48. Скловский К.И. К вопросу о задатке при приобретении жилых помещений // ЭЖ-Юрист. 2000. N 7. С. 12. 49. Скловский К.И. Применение законодательства о собственности. Трудные вопросы: Комментарий Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г., Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54, информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 153. М.: Статут, 2014. 205 с. 50. Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. - 2006. - № 8. - С. 110.