Анализ договора найма жилого помещения

Актуальность темы исследования. Право на социальное обеспечение В качестве первостепенной потребности для любого человека выступает наличие жилья. Учитывая, что сегодня постоянно осуществляется строительство и ввод в эксплуатацию большого числа жилищных объектов, достаточно большая часть населении всегда остается не обеспеченной жильем. С учетом положений статьи 25 Всеобщей декларации прав человека следует отметить, что жилье является необходимой составляющей жизненного уровня любого человека, способствует поддержанию его здоровья и благосостояния его и членов его семьи. Данное право закреплено в статье 10 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 г., а также провозглашено статье 8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод. С учетом приведенных норм международного права отечественное законодательство в статье 40 Конституции РФ предусмотрело право каждого на жилье. Нормы действующего жилищное законодательство отражают как один из своих принципов право граждан на свободный выбор жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных законных основаниях. То есть на сегодня российский законом предусматривает разнообразие правовых форм удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей и их свобода в выборе одной из этих форм. При этом не каждый человек, как в мире, так и в нашей стране обладает финансовой возможность приобретения жилья в собственность. В связи с этим, в рамках данной курсовой работы подлежит исследованию договор найма жилого помещения в условиях рыночной экономики как одного из способов обеспечения граждан жильем. Целью настоящего исследования является выяснить состояние современного гражданского законодательства, регулирующего отношения по поводу договора найма жилого помещения и его практическое применение. Указанная цель исследования предопределяет необходимость разрешения следующих задач: ? определение правовой природы договора найма жилого помещения; ? анализ исторического аспекта в развитии норм права о найме жилого помещения; ? рассмотрение договора найма жилого помещения в жилом фонде социального использования; ? изучение особенностей правовое положения участников, а также содержание, заключения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Объектом исследования являются общественные отношения, которые складываются при реализации конституционного права граждан на жилье посредствам заключения договора найма жилого помещения. Предметом настоящей курсовой работы выступает правовое регулирование отношений по поводу обеспечения реализации граждан их прав на жилище с помощью договора найма жилого помещения. Теоретической основой исследования послужили труды ряда ученых-цивилистов, затрагивающих договор найма, таких, как, Бакирова Е.Ю., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гонгало Б.М., Дроздов И.А., Кириченко О.В., Корнилова Н.В., Крашенинников П.В.. Корнилова Н.В., Никифорова Е., Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю., Шешко Г.Ф. и др. Эмпирическую базу исследования составили положения действующего отечественного законодательства, осуществляющие регулирование отношения по использованию помещений для обеспечения прав граждан на жилище с помощью договоров коммерческого или социального найма жилого помещения; материалы практики судов Российской Федерации. В исследовании использовались различные методы исследования, такие как: общенаучный диалектико-материалистический, логический анализа, системный, исторический, метод сравнительного правоведения, формально-юридический метод. Научная новизна полученных результатов. Выполненная курсовая работа является научной работой, подготовленной по результатам исследования значительного нормативно-правового материала, который сложился в РФ и регулирует особенности заключения договора найма жилого помещения в России. Практическое значение полученных результатов. Результаты исследования могут быть использованы в практической деятельности соответствующих работников предприятий, учреждений, организаций, в правоприменительной деятельности судов, при подготовке соответствующих разделов учебников, учебных и методических пособий и при преподавании курса жилищного права. Структура курсовой работы обусловлена спецификой объекта анализа и логикой исследования, следует из поставленной цели и соответствующих задач, необходимых для достижения цели. Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографии.

В завершении проведения анализа правовую природу договора найма жилого помещения в рамках гражданского права, следует акцентировать внимание на следующих ключевых положениях. Договор найма жилого помещения, регулируется в первую очередь положениями отечественного гражданского законодательства, а также уточняется в нормах жилищного права. Его предметом всегда выступает жилое посещение, под которым законодатель признает изолированное помещение, выступающее в качестве объекта недвижимого имущества, которое должно быть пригодным для целей постоянного проживания граждан, то есть отвечать установленным техническим и санитарным правилам и нормам, либо другим требованиям законодательства. Гражданские правоотношения в области найма жилых помещений имеют глубокие исторические корни, и находят отражение в положениях действующего гражданского законодательства. На сегодняшний день отечественное гражданское законодательство выделяет два вида договоров найма жилого помещения, которые направлены на непосредственное удовлетворение жилищных потребностей граждан: договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, так называемый договор социального найма, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии со статьей 672 ГК РФ и статьей 60 ЖК РФ; договор найма жилого помещения, где наймодатель выступает как предприниматель, который преследует цель извлечения прибыли, заключенный по правилам пункта 1 статьи 671 ГК РФ. По своей правовой природе они являются двусторонними и консенсуальными, а также почти всегда возмездными, так как предоставление жилья реализуется за строго установленную плату. Обязательность соблюдения письменной формы данных договоров предусмотрена в отношении обоих данных видов. Договор социального найма также можно назвать договором присоединения, поскольку, заключая договор, гражданин не имеет возможности изменить его условия в сторону от установленных наймодателем. Таким образом, законодательное закрепление порядка заключения договора социального найма жилого помещения на федеральном уровне является большим достижением российского законодателя и направлено на соблюдение конституционного права каждого гражданина на получение благоустроенного жилого помещения. Кроме этого, мы также видим, что на сегодняшний день прав и обязанности как нанимателей, так и наймодателем четко регламентировано нормами действующего жилищного законодательства, основным направлением которых является соблюдение прав и законных интересов граждан, применение ответственности к лицам, нарушающим данные положения закона. То есть, сегодня наймодателю становиться экономически невыгодно предоставлять жилое помещение на основании договора социального найма, не отвечающего требованиям закона для безопасного проживания граждан. Единообразно гражданским законодательством в содержании статьи 678 ЖК РФ определены в них обязанности нанимателя и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения, отраженная в статье 681 ГК РФ. При этом, рассматриваемые виды договоров найма одинаково закрепляют правовое положение временных жильцов и в значительной части – поднанимателей, по правилам статьи 680 и подпунктов 1 - 3 статьи 685 ГК РФ. Специфика правового регулирования и сфера действия изучаемого вида договора найма жилья, реализуется за счет положений статьи 672 ГК РФ, а также ЖК РФ, в частности разд. III. Так, положения статьи 672 ГК РФ, определяя область использования договора социального найма жилья, оставляет иные пригодные для проживания граждан помещения в качестве объекта договора коммерческого найма. Поэтому одним из важнейших признаков договора социального найма жилья выступает именно сфера его действия. По правилам пункта 1 статьи 672 ГК РФ и статьи 49 ЖК РФ на основании договора социального найма жилья, жилое помещение как предмет данного договорного регулирования предоставляется из числа объектов государственного или муниципального жилищного фонда. Гражданско-правовое соглашение сторон о заключении данного договора социального найма жилого помещения возможно лишь при наличии административно-правового решения о предоставлении жилья. Круг прав и обязанностей сторон по договору социального найма жилого помещения урегулирован, в первую очередь, положениями российского гражданского законодательства и расширен соответствующими жилищными нормами права.

Нормативно правовые акты 1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Парламентская газета, № 4, 23-29.01.2009. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. Ст. 410. 3. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (ч. 1).- Ст. 14. 4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594. 5. О техническом регулировании: Федеральный закон РФ от 27 декабря 2002г. № 184-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 52. (ч. 1). С. 5140. 6. Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения: Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 // Собрание законодательства российской Федерации. 2005. № 22. Ст. 2126. 7. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 25.03.2015) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. №6. Ст. 702. 8. О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам: Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 (ред. от 06.05.2011) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 23. Ст. 2501. 9. О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354 // Собрание законодательства российской Федерации. 2011. № 22. Ст. 3168. 10. О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения: Декрет от 25 мая 1920 г. (утратил силу) // Известия ВЦИК. 1920. № 119. 04 июня. 11. О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах: Закон от 17.10.1937 г. (утратил силу) // Собрание законодательства.1937. № 69. Ст. 314. 12. Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 г. № 5-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. №12. Ст. 1183. Научная литература 1. Басин Ю.Г., Попов И.И. О жилищных правах советских граждан. Алма-Ата: Казахстан, 1966. –198 с 2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Норма, 2000. 3. Журавлёв Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики : проблемы теории и практики : дис. ... канд. юрид. Наук. / Т.С. Журавлев. – М., 2007. – 212 с. 4. Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды // Жилищное право. 2007. № 3. С. 48. 5. Крашенинников П.В. Наем жилого помещения (гл. 35) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. 6. Крашенинников Е.А., Байгушева Ю.В. Заключение договора // Вестник ВАС РФ. 2013. N 5. С. 52. 7. Литовкин В.И. Гражданское право России: курс лекций / отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1977. С. 257. 8. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. № 2. С. 21. 9. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: 3-е изд., перераб. и доп. / под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статус, 2010. 10. Рыбин Д.И. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: дисс. … к.ю.н. М., 2006. 11. Социальный наем жилых помещений: Новые правила / М.Ю. Тихомиров. М., 2005. 12. Тихомиров М.Ю. Жилищный учет. Очередность и порядок предоставления жилых помещений. - М., 2011. 13. Ткаченко С.В., Кудряшов А.В., Ткаченко В.В. Гражданское право. Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения: Учебное пособие. - Самара, 2008. 14. Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. № 8. С. 54. 15. Харитонов Д.М. Субъекты жилищных правоотношений, возникающих на основании договора социального найма: вопросы теории и практики // Российский судья. 2013. № 5. С. 34.