Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения составляют самостоятельную, значительную категорию земель в Российской Федерации. Приоритетное значение данной категории земель обусловлено их социально-экономической значимостью и крайней ограниченностью как природного ресурса. До сравнительно недавнего времени право собственности на земли этой категории было прерогативой государства, однако с развитием рыночной экономики в целом в государстве, такая своего рода монополия стала, мягко говоря, неуместной. В Государственном (национальном) докладе о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2008 г. указывается, что к данной категории отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным организациям. В нее входят также участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных. Кроме того, к категории земель сельскохозяйственного назначения отнесены земли, выделенные казачьим обществам и родовым общинам. К этим землям относятся также и земли, включенные в фонд перераспределения. Общая площадь земель сельскохозяйственного назначения, не предоставленных в использование и включенных в состав земель фонда перераспределения, составляет 46,6 млн. га. Таким образом, фактически земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на земли, которые реально используются для нужд сельского хозяйства, земли, которые могут использоваться в сельскохозяйственном производстве, но в силу каких-либо причин не используются, в том числе земли фонда перераспределения и земли сельскохозяйственного назначения, которые не могут использоваться в качестве средства производства в сельском хозяйстве. Актуальность выбранной темы не вызывает сомнений, поскольку преобразования, начатые в ходе земельной и аграрной реформ и коснувшиеся, прежде всего, отношений в сельском хозяйстве, продолжают оказывать существенное влияние на правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Земли сельскохозяйственного фонда занимают значительную часть земель в РФ и имеют большое значение в хозяйственной деятельности как юридических, так и физических лиц. В последние годы все больше граждан и юридических лиц проявляют интерес к оформлению своих прав на земли сельскохозяйственного назначения. Между тем, многие положения законодательства все еще не достаточно разработаны и вызываю проблемы правоприменения. Выбор темы настоящей работы обусловлен в первую очередь необходимостью проведения комплексного анализа правового режима земель сельскохозяйственного назначения, выявлению проблем и выработки предложений по их решению. Цель данной работы – исследовать особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. Для реализации данной цели были поставлены следующие задачи: - определить понятие и выявить особенности оборота; - охарактеризовать участников отношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения и их права, - определить предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, - проанализировать случаи обязательности отчуждения, принудительного изъятия и прекращения прав; - рассмотреть особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; - изучить особенности аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, - рассмотреть понятие земельной доли; - охарактеризовать особенности выделения участков.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Практика применения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" свидетельствует о том, что установленные Законом правила оборота не в должной мере обеспечивают достижение вышеназванных целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Более того, внесенные в Закон многочисленные изменения и дополнения лишь усугубили и неудовлетворительное положение в рассматриваемой сфере правового регулирования. Существенные проблемы возникают и при совершении сделок в отношении земельных долей с сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок, а также с внесением долей в праве общей собственности на земельный участок в уставный капитал такой сельскохозяйственной организации. Переход права собственности на долю в общей собственности подлежит государственной регистрации. Практика органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поддержанная судебной практикой, складывается в пользу отказа в государственной регистрации перехода на долю в праве общей собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи доли или решения о внесении доли в уставный капитал сельскохозяйственной организации. При рассмотрении дел об оспаривании отказов в государственной регистрации перехода права суды исходят из того, что использование земельного участка должно быть законным, а договор аренды земельной доли, на основании которого, как правило, используется такой участок, не соответствует требованиям гражданского законодательства в части определения предмета договора . Недостаточно отработан и механизм заключения сделок и государственной регистрации сделок и перехода прав в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, на основании решения собрания участников долевой собственности. Однако отдельные элементы данного механизма нуждаются в совершенствовании. Проведенный анализ отдельных элементов правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения и правоприменительной практики позволяет сделать следующие выводы. 1. Содержание правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе принципы оборота, ограничения и механизмы вовлечения земель в оборот, должно соответствовать целям такого регулирования, которые, в свою очередь, должны определяться целями государственной агарной политики. 2. Действующая в настоящее время редакция Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не обеспечивает должным образом достижение целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, к числу которых следует отнести сохранение земель сельскохозяйственного назначения и вовлечение земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в такой оборот, который позволил бы гарантированно осуществлять инвестиции в развитие сельского хозяйства. 3. Ряд предусмотренных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" механизмов вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в оборот практически нереализуемы в силу внутренней несогласованности отдельных норм - элементов таких правовых механизмов. 4. В Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" требуется внести изменения и дополнения, направленные на приведение в соответствие с целями правового регулирования принципов и ограничений оборота, а также на совершенствование правовых механизмов вовлечения земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в оборот.

Нормативно-правовые акты 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 199,4 N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. ст. 3301 2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года, N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. 3. Федеральный закон Российской Федерации "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" от 22 июля 2008, N 141-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. N 30 (ч. 1). ст. 3597. 4. Федеральный закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998, N 102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 29. ст. 3400. 5. Федеральный закон Российской Федерации «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года, № 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации 2007. № 31. ст. 4017. 6. Федеральный закон Российской Федерации «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007, № 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. № 31. ст. 4017. 7. Федеральный закон Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года, N 101-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 30. ст. 3018. 8. Закон Республики Адыгея "О регулировании земельных отношений" от 7 июня 2007 года N 86 // СПС «Консультант Плюс». Материалы судебной практики 9. Отчет Управления Росреестра по Новгородской «Информация о государственной регистрации прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, ранее предоставленных гражданам в качестве паев (земельных долей) при реорганизации колхозов и совхозов» за ноябрь 2010 года.// не опубликован 10. Определение ВАС РФ от 26.12.2007 N 17036/07 по делу N А09-5059/06-21 // СПС «Консультант Плюс». 11. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева" от 21.04.2003 N 6-П // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 17. ст. 1657 12. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18 апреля 2007 года N Ф08-1779/2007-755А // СПС «Консультант Плюс». 13. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 марта 2008 г. N А56-19313/2007 // СПС «Консультант Плюс». 14. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 августа 2007 г. N А66-112/2007 // СПС «Консультант Плюс». 15. Постановлении ФАС Центрального округа от 27 августа 2007 года N А09-5059/06-21 // СПС «Консультант Плюс». Научная и учебная литература 16. Аверьянова Н.Н. Особенности купли-продажи земельных участков //Нотариус. 2008. № 1. 17. Анисимов А.П. К вопросу о понятии правового режима земель сельскохозяйственного назначения // Гражданское право. 2004. № 7. 18. Боголюбов С.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. http://www.consultant.ru/. 1.11. 2009 г. 19. Быстрова Г.Е. Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" М.: Просвещение, 2002. С. 402. 20. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К. Голиченкова. М., 2002. С. 237. 21. Голышев Н.А. Правовой режим сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. // Адвокатская практика, 2010, N 2 22. Ершов В.А. Комментарий к ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. http://www.consultant.ru/. 1.11.2009 г. 23. Ибрагимов К.Х. Земли сельскохозяйственного назначения // Право и экономика. 2004. № 11. 24. Ибрагимов К.Х. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. М.: Статус, 2004. 25. Ибрагимов К.Х. Современные проблемы правовой охраны земель сельскохозяйственного назначения. //Экологическое право, 2009, N 5/6 26. Панфилов В.В. Понятие и содержание оборота недвижимости. http://www.consultant.ru/. 1.11.2009 г. 27. Федеральный портал protown.ru [Электронный ресурс] .// http://protown.ru/information/hide/2633.html 28. Ширинская Е.Ю. Земли сельскохозяйственного назначения: проблемы и особенности оборота земельных участков и государственной регистрации прав и сделок с ними // Нотариус. 2006. № 6.Яш..