Правовое регулирование изъятия (выкупа) земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Анализ действующего законодательства, регламентирующего порядок изъятия земель для государственных и муниципальных нужд, дает возможность сделать вывод о наличии некоторых проблем в этой сфере, решение которых может в какой-то мере способствовать защите прав граждан и юридических лиц с целью недопущения произвольного изъятия: В действующем российском законодательстве нет определения понятия «изъятие для государственных и муниципальных нужд». Перечисление объектов, в целях размещения ко¬торых возможно такое изъятие, как представляется, не отвечает в полной мере защите прав граждан и юридических лиц. В российском законодательстве отсутствует перечень конкретных органов власти, уполномоченных на принятие решения об изъятии. В соответствии с п. 2 ст. 279 ГК РФ, ре¬шение об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд принимается феде¬ральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Рос¬сийской Федерации или органами местного самоуправления. По нашему мнению, необходи¬ма конкретизация данной нормы с целью определения единого органа на федеральном уровне, на уровне субъектов РФ, на уровне муниципальных образований. Это могут быть ор¬ганы власти по управлению имуществом (например, на уровне Российской Федерации это Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, на уровне Свердлов¬ской области - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области и т. д.). Наличие судебного спора об оспаривании изъятия земельного участка не является основа¬нием для отказа в изъятии земельного участка. Отказ в изъятии земельного участка может быть обжалован в суде общей юрисдикции или в арбитражном суде. Таким образом, защита прав граждан и юридических лиц при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд должна иметь приоритетное значение, по¬скольку в данном случае речь идет о принудительном прекращении прав на земельные участки и иные объекты, расположенные на них. В действительности Российская Федерация, обладая всей полнотой государственной власти, может отнести к федеральным нуждам любые вопросы, для чего в статье 49 Земельного Кодекса РФ предусмотрен пункт изъятия по другим обстоятельствам, что дает повод собственникам земельных участков побеспокоиться за своё имущество. Степень разработанности проблемы представления об институте изъятия земель для государственных и муниципальных нужд и его месте в системе конституционных прав и свобод сформировались под значительным влиянием взглядов философов и юристов прошлого, таких как Аристотель, Юстиниан, Тацит, Г. Гроций, Дж. Локк, ЖЖ. Руссо, Ф. Гегель, а также Ш. Летурно, В. Блэкстоун, Д. Мэдисон, Л.И. Петражицкий, М.В. Венецианов, С.П. Кавелин и др. Необходимым условием изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд является предварительное и равноценное возмещение убытков, и не только за изымаемый земельный участок, но и за недвижимость находящуюся на нем, а так же возможные убытки. Целью дипломного проекта является анализ теоретических и практических проблем, связанных с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при изъятии земельного участка, определение путей их решения, а также, разработка предложений по совершенствованию законодательства. Для достижения указанной цели при написании дипломной работы поставлены и решались следующие задачи: 1. Рассмотреть прекращение права собственности на землю. 2. Изучить основания, порядок, последствия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд 3. Рассмотреть процедуру изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 4. Проанализировать актуальные вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 5. Изучить злоупотребление правом в процессе изъятия земель для государственных или муниципальных нужд. 6. Обобщить правоприменительную практику при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Объектом исследования при написании дипломной работы является общественные отношения, складывающиеся по поводу изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Предметом выступают научные категории, нормы действующего гражданского и земельного права, правоприменительная практика. В качестве методов, применяемых в данной выпускной квалификационной работе, можно выделить следующие: теоретический метод анализа и синтеза научной литературы; сравнения позиций различных авторов, сравнения норм права и судебных решений; формально-юридический метод, включающий описание норм права, выработку правовых понятий, описание, анализ и обобщение судебной практики, исторический, формально-¬логический. Практическая значимость результатов исследования. Теоретическая значимость работы состоит в том, что проведен анализ, позволивший выявить существо института публичных изъятий, доказать необходимость и имманентность составляющих его гарантий. Практическая значимость заключается в том, что выработанные в работе рекомендации, основанные на сравнении идеальной модели с ее реальным воплощением в Российской Федерации и Соединенных Штатах Америки, могут лечь в основу законопроекта, который поможет усовершенствовать правовое регулирование института изъятий земель.

Действующее гражданское и земельное законодательство содержит нормы по изъятию участков в пользу государственных и муниципальных нужд, в связи с этим отсутствовала необходимость принятия специальных нормативных актов. В ходе исследования нами выявлены недостатки в правовом регулировании подобного механизма государственного управления. Во-первых, это касается оснований изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд - в соответствии с п. 1 ст. 49 ЗК РФ изъятие допускается только в исключительных случаях: выполнение международных обязательств Российской Федерацией или размещения определенных объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения, но проблема в том, что данный перечень не является исчерпывающим. Достаточно сложно определить, какие случаи исключительны и насколько важно должно быть размещение государственных или муниципальных объектов. Ведь речь идет о собственности, данное право, как нам кажется, должно обладать особой охраной, а потому и тщательнейшей проработкой норм, которые могут ограничить его. Второй проблемой выступают сроки, в течение которых правообладатель и уполномоченный орган могут договориться обо всех существенных условиях, связанных с изъятием земельного участка. К тому же, с принятием Федерального закона № 499 - ФЗ от 31 декабря 2014г. в Земельный кодекс РФ были внесены изменения, в частности был сокращен срок, по истечении которого участок может быть изъят. Раньше он составлял год со дня соответствующего уведомления, однако на сегодняшний день этот пункт утратил силу, законодателем было установлено ограничение в девяносто дней, в течении которых правообладатель должен либо подписать соглашение об изъятии, либо предложить другие, свои, условия, а также указать на замечания. По моему мнению, названное положение нарушает гарантии прав и законных интересов собственников, так как данный срок является недостаточным для того, чтобы подготовить соответствующий акцепт управомоченному органу. Следующей проблемой можно назвать отсутствие у правообладателей выбора организации, осуществляющей оценку рыночной стоимости имущества. Устранение указанного пробела позволило бы сделать процедуру изъятия более прозрачной, а также наиболее эффективно защитить интересы правообладателя. Действующее гражданское и земельное законодательство содержит нормы по изъятию участков в пользу государственных и муниципальных нужд, в связи с этим отсутствовала необходимость принятия специальных нормативных актов. Но законодатель пошел по пути казуистичного регулирования, установив правила изъятия участков земли применительно к конкретной ситуации. Федеральные власти посчитали существующий правовой механизм недостаточно оперативным, но полностью менять ее законодатель не счел нужным и ограничился введением ряда специальных правил изъятия земель в условиях временных рамок. Законопроект вводит некоторые особенности изъятия земельных участков, при этом общие правила, установленные ГК РФ, также подлежат применению с учетом таких особенностей. Согласно п 2 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных нужд принимается федеральным органом исполнительной власти, а для земель, изымаемых для олимпийских объектов все полномочия, для осуществления процедуры изъятия, отданы Краснодарскому краю. В той же статье в качестве гарантии частных прав землевладельцев, установлен срок уведомления о изъятии, который составляет один год. Выкуп земельного участка ранее установленного срока возможен только с согласия собственника. Решение органа об изъятии подлежит регистрации, о дате которой должен быть извещен правообладатель. Для олимпийской стройки законопроект устанавливает срок уведомления правообладателей земельных участков в шесть месяцев, что значительно короче установленного в ГК РФ. Принудительное изъятие земельного участка, согласно законопроекту, должно быть осуществлено не ранее трех месяцев с момента уведомления. В работе были приведены лишь некоторые законоположения двух нормативно-правовых актов, наиболее существенным образом отличающиеся от общих правил изъятия земельных участков и расположенных на них объектов для публичных нужд, которым, несмотря на некоторую критику, все же следует отдать должное в вопросах обеспечения баланса публичных и частных интересов при изъятии земель и находящегося на них недвижимого имущества для нужд государства. При планировании того или иного проекта необходимо стремиться к тому, чтобы изъятию подлежало наименьшее количество земельных участков, а для этого должны рассматриваться все возможные альтернативные варианты. На начальном этапе также необходимо выявить точное местоположение и размеры земель, собрать и проанализировать все данные. При этом может быть целесообразным проведение комплексных кадастровых работ. Такие работы обеспечили бы качество и полноту данных Единого государственного реестра недвижимости, которые были бы полезны при проведении процедуры изъятия. Использование кадастровой стоимости недвижимости при расчете размера возмещения является своего рода «моделью оценки налогов». Результаты государственной кадастровой оценки лежат в основе налогообложения нашей страны, при этом они должны быть приближены к рыночным данным . Однако ввиду сложностей и большого объема сведений еще не разработан четкий механизм расчета, поэтому здесь необходимо в первую очередь усовершенствовать методику кадастровой оценки, иначе это может привести к несправедливым компенсациям. В любом случае собственник должен получить по меньшей мере равноценное возмещение, будь то в денежной форме или в виде альтернативного земельного участка. Правила по определению размера возмещения должны быть изложены четко и последовательно. При использовании кадастровой стоимости сведения уже имеются в открытом доступе, соответственно, появляется возможность заранее просчитать все возможные варианты затрат, связанных с изъятием, - необходимо выбирать земли, которые минимально ограничивают права собственников, и затраты на их изъятие будут наименьшими. Использование результатов государственной кадастровой оценки также поможет решить вопрос о формировании ценового зонирования. Несмотря на то, что использование кадастровой стоимости в ходе изъятия имеет положительные моменты, например минимизация издержек, нельзя забывать о собственниках и их правах. Необходимо укрепить веру собственников земельных участков в том, что при изъятии соблюдение их прав гарантировано, предоставить возможность защитить свои права на землю в суде. В этом случае целесообразно использовать опыт стран, разработавших методики и политики, касающиеся ограничения прав собственности на землю. Таким образом, можно сделать вывод о том, что отношения по поводу собственности могут подлежать определенным ограничениям, однако в подобных ситуациях необходимо наличие гарантированной компенсации негативных последствий лицам, права которых прекращаются в связи с изъятием земель для государственных и муниципальных нужд. Нами были представлены некоторые способы, способствующие совершенствованию института изъятия земельных участков, использование которых станет возможным уже в ближайшее время.

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)// Российская газета. -1993. - 25 декабря. 2. Федеральный закон "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации и Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" от 02.03.2016 N 45-ФЗ (последняя редакция) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2016 № 10. - Ст. 1319. 3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2016 - № 26. - Ст. 3367. 4. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2015 - № 29. - Ст. 4378. 5. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2016 - № 14. - Ст. 1903. 6. Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2014. - № 42. - Ст. 3923. 7. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Российская газета. - 2015. - 12 янв. (№ 1). 8. О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ (ред. от 30.03.2016) // Российская газета. -1994. - 08 дек. (№ 238-239). 9. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Российская газета. - 2015. - 12 янв. (№ 1). 10. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 28.02.2018) "О кадастровой деятельности"// Российская газета. 2007. 1 августа. 11. О землеустройстве: федер. закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 24.05.2001: одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Феде¬рации 06.06.2001(с изм. и доп.) // Российская газета. 2001. 12. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую: федер. закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 03.12.2004: одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 08.12.2004 // Российская газе¬та. 2004. 30 декабря. 13. О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 07.06.2013 № 108-ФЗ (ред. от 01.05.2017) // Российская газета. - 2013. - 11 июн. (№ 124). 14. Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 01.12.2007 № 310-ФЗ (ред. от 28.06.2014) // Российская газета. - 2007. - 05 дек. (№ 272). 15. Абаимова, К.В. Изъятие земельных участков у частных собственников для олимпийских нужд в городе Сочи: правовые основания их нарушения // Серия «Буква закона». - 2015. Т.3. - С. 80-85. 16. Анисимов А. П., Рыженков А. Я., Сотникова М. С. Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики : монография. М. : Новый индекс, 2016. 208. с. 17. Афанасьев М.А., Голубева Т.Ю. Особенности изъятия (в том числе путем выкупа) и обмена земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Вопросы российского и международного права. 2016. № 5. С. 147-158. 18. Афанасьева, С.Д. Изъятие земельных участков для публичных нужд в России и США: некоторые актуальные вопросы защиты конституционных прав / С. Д. Афанасьева // Сравнительное конституционное обозрение. - 2015 - 350 с. 19. Балин, М.В. Гражданско-правовые основания принудительного прекращения права собственности / М.В. Балин; 2011- 287 с. 20. Брагинский М.И., Вигрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передачи имущества. - М.: Статут, 2015. - С. 208. 21. Булгаков В.В. Справедливость и права человека // Современные тенденции развития науки и технологий. 2016. № 5-5. С. 49-54. 22. Бурмистрова, С.А. Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд в экстраординарном порядке: вопросы баланса интересов и предотвращения потребительского экстремизма // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». - 2016. Т. 16. - № 4. - С. 45-49. 23. Волович Н. В. Проблемы изъятия земельных участков для государственных нужд // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008. № 3. С. 51-66. 24. Галятин, М. Ю. Конституции государств Европы. / М. Ю. Галятин М.: Издательская корпорация «Логос», 2015 - 789 с. 25. Голованов К. П. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд - проблемы правового регулирования // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 10. С. 110-114. 26. Гринь Е. А. Некоторые вопросы правового регулирования изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Научные проблемы гуманитарных исследований. 2016. № 7. С. 205-216. 27. Гринь Е. А. Способы защиты прав при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд // Современная научная мысль. 2015. № 5. С. 138-145. 28. Гришаев С.П Государственная регистрация вещных прав. //Журнал российского права. 2016. №10. С.56 29. Дедова Н. А. Предоставление земель, изъятие земель: правовое регулирование в условиях экономической реформы : дис. ... канд. юрид. наук. М., 1995. - 50 с. 30. Дитерих, Х. Оценка компенсации за изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Х. Дитерих, 2017 - 260 с. 31. Зимин, К.А. Гражданско-правовое регулирование отношений, направленных на удовлетворение государственных и муниципальных нужд : диссертация ... кандидата юридических наук : 12.00.03 / К.А. Зимин;.- Краснодар, 2009.- 170 с. 32. Колесова О.Н. Компетенция субъекта Российской Федерации в регулировании земельных отношений //Дне. ... канд. юрид. наук. Самара, 2014. С. 148. 33. Коростелев С. П. Проблемы оценки для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков, http://www.soosibir.ru/ete.htm?id=185 34. Коростелев, С. П. Проблемы оценки для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков. С.П. Коростелев. 2017- 370 с. 35. Нецветаев, А.Г. Земельное право. А.Г. Нецветаев./ Учебно-методический комплекс - М.: ЕАОИ. 2014 - 386 с. 36. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.02.2013 № ВАС-78/13 37. Постановление Администрации г.Орла от 11.07.2016г. №1417 38. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2011 № 15АП-4404/2011 по делу № А32-1281/2011 По делу об изъятии в федеральную собственность объектов недвижимого имущества. [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.consultant.ru. 39. Постановления Правительства РФ от 06.05.2015 № 442 «Об утверждении перечня организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд». Правовая система: Консультант плюс. URL: http://www.consultant.ru/law/review/2669062.html 40. Торгуйся быстрее. «Российская газета» - Федеральный выпуск № 6638 (67). URL: http://www.rg.ru/2015/04/01/zemlya.html.