11.Недвижимость как объект гражданских прав.

В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в определении имущественного положения граждан и юридических лиц значительно выросла. Длительное исключение из гражданского оборота не только жилья, но и недвижимого имущества преимущественно хозяйственного назначения - земли, промышленных и торговых объектов сделало ненужными и заведомо схоластичными научные разработки по соответствующим проблемам. Однако после стремительных изменений в законодательстве начала 90-х годов, при одновременном введении в оборот целой группы недвижимых объектов, зачастую разнородных как по своей физической природе, так и по экономическому назначению, стала очевидной не только необходимость в подробной нормативной регламентации, но и потребность в развернутом фундаментальном научном осмыслении этих объектов и, главное, в цивилизованном применении права. Традиционно недвижимость относится к числу цивилистических объектов, регламентируемых наиболее тщательно как в части определения ее правового статуса, так и порядка перехода прав на нее Поэтому рассмотрение вопроса о недвижимости как объекте гражданских правявляется актуальным на сегодняшний день. В юридической литературе представлены разнообразные взгляды на правовую природу и понятие недвижимости как объекта гражданских прав. Особого внимания заслуживают работы Н.Ю. Шеметовой, К.А. Новикова, О.В. Макарова по поводу понимания правовой природы и сущности недвижимости. Различные подходы к определению сущности недвижимости как объекта гражданских прав в науке свидетельствуют о важности более глубокого изучения этой проблематики. Объектом нашего исследования является совокупность общественных отношений, складывающихся по поводу недвижимости как обособленного объекта гражданских прав. Предметом данного исследования являются правовые нормы, регулирующие институт недвижимости в Российской Федерации. Целью исследования мы поставили изучение правового института недвижимости и особенностей его правового регулирования в гражданских правоотношениях. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: - определить понятие и виды недвижимости; - провести анализ правового режима недвижимого имущества; - рассмотреть механизм правового оборота недвижимости; - изучить особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Теоретической основой нашей научно-исследовательской работы послужили труды отечественных ученых-юристов, являющихся выразителями различных взглядов на обозначенную нами тему, опубликованные в научных изданиях и в научной периодике. Эмпирическую основу работы составили нормативные правовые акты Российской Федерации и судебная практика. Методологической основой исследования являются сравнительно-правовой, формально-логический методы научного познания, а также элементы логического формально юридического и системного анализа, которые позволили комплексно исследовать указанный нами вопрос. Структура нашей работы состоит из введения, двух глав, включающих пять параграфов, заключения и списка использованной литературы. *Глава 1. Общие положения о недвижимости в гражданском праве* 1.1. Понятие недвижимости Наибольшую ценность для имущественного оборота представляет недвижимость, опосредующая статику вещных отношений в гражданском праве. Вместе с тем гражданское законодательство не содержит понятия недвижимости, перечисляя лишь объекты и признаки, по которым данные объекты относятся к недвижимости. Кроме того, законодатель использует такие взаимозаменяемые дефиниции, как "недвижимая вещь", "недвижимое имущество", "недвижимость", среди которых тождественными следует воспринимать только понятия "недвижимая вещь" и "недвижимость", в связи с тем, что понятие "имущество" включает и имущественные права. Легальное определение недвижимого имущества (недвижимой вещи) содержится в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ 30.11.1994 N 51-ФЗ[1]: к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В нем, во-первых, перечислены разновидности вещей, которые должны признаваться недвижимыми априори (земельные участки и участки недр), а во-вторых, предложен критерий, на основании которого следует делать вывод о том, является ли недвижимой та или иная вещь, не относящаяся ни к земельным участкам, ни к участкам недр. Закон исходит из того, что для квалификации такой вещи в качестве недвижимой необходимо установить, что она имеет особую нерасторжимую

Итак, приходим к выводу, что недвижимость - это земля (включенный в гражданский оборот поверхностно почвенный слой, а также в ограниченном объеме недра и континентальный шельф) и обладающие физическими характеристиками (телесные) индивидуально определенные имущественные объекты, прочно связанные с землей. Прочность связи этих объектов с землей достаточно точно сформулирована в статье 130 ГК РФ как невозможность перемещения этих объектов без нанесения им несоразмерного ущерба их назначению. Анализ законодательства в сфере недвижимости доказывает, что тип правового регулирования характеризуется, с одной стороны, общедозволительной направленностью (например, в части содержания субъективных прав, определения видов недвижимости), с другой стороны, разрешительной (например, необходимо получить согласие собственника унитарного предприятия для совершения сделки с недвижимостью, в противном случае такая сделка может быть признана недействительной согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ). Необходимо отметить, что правовой режим объектов недвижимости является одним из основных элементов правовой модели системы оборота недвижимости, поскольку: - через объем прав и обязанностей формирует правовой статус субъектов отношений; - через систему правовых принципов определяет характер правоотношений в сфере оборота недвижимости; - через специфику системы правовых стимулов и правовых ограничений определяет особые условия существования и развития гражданского оборота недвижимости. Исходя из порядка перехода прав на недвижимое имущество, регламентированного законодательством Российской федерации можно сказать, что в самом общем виде юридическая процедура перехода прав (их возникновения, прекращения) на объекты недвижимости выглядит следующим образом: возникновение соответствующей имущественной потребности у субъекта - приобретение объекта недвижимости, его отчуждение и других; осуществление того или иного волеизъявления (одностороннего, двустороннего или многостороннего); государственная регистрация недвижимости в соответствии с законом. Как мы выяснили, стабильность и эффективность оборота недвижимого имущества во многом зависят от эффективности процедур государственной регистрации недвижимости. Под этой эффективностью нужно, на наш взгляд, понимать в первую очередь их максимальное удобство для участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Необходимо отметить, что, если исходить из правовой природы государственной регистрации, а не из положений законодательства, то дата государственной регистрации определяет не момент возникновения права собственности, а момент подтверждения государством в лице компетентных органов такого права. Следовательно, государственная регистрация всегда имеет правоподтверждающий характер и удостоверяет со стороны государства наличие соответствующего права. При этом приходится признать, что исследуемая сфера в настоящее время освоена правом не в той степени, как это требуется по условиям гражданского оборота. Речь, конечно, не о количестве нормативных актов, а об их адекватности потребностям общества. Научная исследованность данной тематики также не может быть признана достаточной. Очевидно, что научный процесс объективно не может в кратчайшие сроки исследовать глубинные, сущностные проявления правовой природы недвижимости. Поэтому процесс совершенствования законодательства, как нам представляется в сфере оборота недвижимости как объекта гражданских прав должен быть постепенным и обдуманным.

Список использованной литературы Нормативно-правовые акты 1. Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 16. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32 . Cт. 3301. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. N 5. Ст. 410. 4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.12.2001. N 49. Ст. 4552. 5. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Российская газета. N 211-212. 30.10.2001. 6. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. N 29. Ст. 3400. 7. Федеральный закон от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в РФ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. N 254. 14.11.2007. 8. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594. 9. Федеральный закон от 21.12.2013 N 379-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 23.12.2013. N 51. Ст. 6699. Судебная практика 10. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии" // Вестник ВАС РФ. 2005. N 1. 11. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.12.2012 по делу N А46-6209/2012 // СПС «КонсультантПлюс». 12. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2012 N 09АП-17326/2012-ГК РФ по делу N А40-79924/11-11-664 // СПС «КонсультанПлюс». 13. Апелляционное определение Саратовского областного суда от 10.09.2013 по делу N 33-5725 // СПС «КонсультантПлюс». Литература 14. Агешкина Н.А., Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бирюкова Т.А., Вахрушева Ю.Н., Гришина Я.С., Закиров Р.Ю., Кожевников О.А., Копьев А.В., Кухаренко Т.А., Морозов А.П., Морозов С.Ю., Серебренников М.М., Шадрина Е.Г., Юдина А.Б. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (постатейный) // СПС КонсультантПлюс. 2014. 15. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. 504 с. 16. Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: монография / науч. ред. В.В. Витрянский. М.: Статут, 2014. 285 с. 17. Давыдова Г.Н. Юридические процедуры в гражданском праве. Казань: Познание, 2010. 352 с. 18. Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. М.: Деловой двор, 2011. 184 с. 19. Димитриев М.А. Недвижимые вещи как объекты гражданских прав // Нотариус. 2013. N 5. С. 22 - 25. 20. Кириллова Е.А. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: реальность и перспективы // Нотариус. 2015. N 6. С. 11 - 13. 21. Липски С.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: законодательные новации и перспективы // Российская юстиция. 2015. N 3. С. 6 - 9. 22. Лобачев С.В. К вопросу о сущности государственной регистрации прав на недвижимость // Нотариус. 2013. N 8. С. 25 - 27. 23. Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. 2014. N 5. С. 9 - 12. 24. Новиков К.А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. 2014. N 5. С. 4 - 12. 25. Стороженко А.В. Новое в сфере регистрации прав // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 2. С. 4 - 6. 26. Шеметова Н.Ю. Недвижимость как имущественный объект. Место недвижимости среди других вещей в гражданском праве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 8. С. 30 - 37. 27. Шеметова Н.Ю. Недвижимость: особенности правового режима // Право и экономика. 2014. N 5. С. 38 - 43. 28. Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 7. С. 26. 29. Шеметова Н.Ю. Переход права на недвижимое имущество в российском законодательстве // Право и экономика. 2014. N 12. С. 20 - 24.