Гражданско-правовое регулирование аренды зданий, сооружений и предприятий

Актуальность темы исследования обусловлена распространенностью договора аренды. В настоящее время заключается большое количество договоров аренды предприятия, зданий и сооружений, так как для размещения и деятельности любой организации необходимы помещения, которые они могут использовать для функционирования офисов, складских помещений, торговых точек различной целевой деятельности (розничная фармацевтическая торговля, продажа спорттоваров и т.д.). Приобретение недвижимости в собственность связано с большими затратами, вследствие этого немногие юридические лица, индивидуальные предприниматели, физические лица в состоянии приобрести помещение в собственность. Помимо этого, лица, владеющие на праве собственности нежилыми помещениями, заинтересованные в получении регулярных доходов, сдают помещения в аренду, заключая как краткосрочные договоры аренды, так и долгосрочные (требующие государственной регистрации). Также в связи с последними изменениями в такие законодательные акты, как Федеральный закон «О кадастровой деятельности» , Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» (нужно отметить, что данный документ утратил юридическую силу 01.01.2020 года, взамен был принят Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2020) ) возникают различные сложности при государственной регистрации долгосрочных договоров аренды. Договор аренды предприятия, зданий и сооружений является предметом исследования многих авторов. Пискунова Е.А., Селиванова Е.С., Козлова Е.Б., Никурадзе А.Ш., Живаева Т., Иванова С., Семенова Е. и другие в своих работах исследовали различные аспекты договора аренды недвижимого имущества, особенности его заключения, изменения и расторжения, особенности государственной регистрации, вопросы, связанные с кадастровым учетом помещений. Объект исследования – общественные отношения, возникающие в процессе заключения и расторжения договора аренды предприятия, зданий и сооружений, его государственной регистрации. Предмет исследования – нормативно-правовая база, акты правоприменительной практики, юридическая литература, освещающие регулирование договоров аренды предприятия, аренды зданий и сооружений. Целью исследования является выявление особенностей гражданско-правового регулирования договоров аренды предприятия, аренды зданий и сооружений Задачи исследования: - рассмотреть понятие и правовую природу договоров аренды предприятия, зданий и сооружений. - исследовать элементы договоров аренды предприятия, зданий и сооружений, - изучить форму и государственную регистрацию договоров аренды предприятия, зданий и сооружений, - проанализировать порядок заключения и прекращения договоров аренды предприятия, зданий и сооружений, - рассмотреть права и обязанности сторон по договору аренды зданий, сооружений и предприятий, - изучить ответственность сторон по договору аренды зданий, сооружений и предприятий. Нормативно-правовую базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, регулирующие договор аренды предприятия, зданий и сооружений, в то числе Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ), федеральные законы и иные нормативные правовые акты . Методология исследования основывается на общенаучных методах таких как: диалектический, логический, функциональный; и частнонаучных методах: конкретно-социологический, сравнительно-правовой, формально-юридический. Структура выпускной квалификационной работы состоит из оглавления, введения, двух глав, которые разделены на параграфы, заключения и списка использованной литературы.

В ходе исследования автор пришел к следующим выводам: 1) Договор аренды нежилого помещения является договором аренды недвижимого имущества, так как нежилое помещение – это объект, входящий в состав зданий и сооружений. Этот договор консенсуальный, возмездный, двусторонний. Имущество передается арендатору во владение и пользование. Существенными условиями в указанном договоре являются предмет договора и арендная плата. К нему применяются правила ст. 609 Гражданского кодекса РФ и регистрируется он в порядке, установленным Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». В Договоре аренды нежилого помещения можно выделить срок действия договора и срок аренды. Он может быть заключен на определенный либо неопределенный срок. 2) Договор аренды нежилого помещения отличается от остальных видов договоров аренды в следующем: предметом является недвижимое имущество; при заключении на срок от одного года и более подлежит государственной регистрации; заключается в письменной форме; одновременно с передачей прав владения и пользования нежилым помещением передаются права на земельный участок, который занят им и необходим для его использования; 3) Регистрация договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок от одного года и более, возможна в том случае, если нежилое помещение и соответствующее здание, в котором оно находится, поставлено на государственный кадастровый учет. Важно учитывать, что если регистрируется договор аренды части помещения, то необходимо, чтобы указанную часть помещения можно было идентифицировать в качестве индивидуально-определенный вещи, в противном случае в проведении государственной регистрации будет отказано. 4) Изменение и расторжение договора аренды нежилого помещения возможно по соглашению сторон, по требования арендатора либо арендодателя в предусмотренных гражданским законодательством случаях, в результате одностороннего отказа (когда такой отказ допускается соглашением сторон либо законом), либо при существенном изменении обстоятельств. Стороны должны заключить соглашение об изменении условий договора в той же форме, что и сам договор аренды. Расторжение договора аренды, заключенного на срок от одного года и более, подлежит государственной регистрации в целях снятия обременения с имущества. Досрочное расторжение договора осуществляется в две стадии: досудебная (письменное уведомление стороны о необходимости исполнить обязательство в разумный срок) и судебное расторжение договора аренды. 5) Ответственность – важный элемент договора аренды нежилого помещения, позволяющий обеспечить надлежащее исполнение сторонами своих обязательств под угрозой определенных санкций. Ответственность может быть выражена в виде возмещения убытков, уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, уплаты неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по договору. В определенной степени возможность одностороннего отказа от исполнения договора в случае нарушения его отдельных положений тоже можно рассматривать как меру ответственности, так как в таком случае стороны будут заинтересованы в надлежащем исполнении своих обязательств (например, арендатор, осуществляющий розничную фармацевтическую торговлю, в результате своих недобросовестных действий будет нести риск потери помещения, что может привести к существенным экономическим потерям). На основании выводов автором вносятся следующие предложения: 1) В главу 34 Гражданского Кодекса РФ добавить ст. 650.1 «Договор аренды нежилого помещения» и изложить ее в следующей редакции: «По договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору нежилое помещение. Нежилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и в соответствии со своим целевым назначением не является пригодным для постоянного проживания граждан». 2) В ст. 650 ГК РФ добавить п. 2.1 и изложить его в следующей редакции «правила настоящего параграфа применяются к аренде нежилых помещений, если иное не предусмотрено Законом». 3) Добавить в Гражданский Кодекс Российской Федерации ст. 651.1 «Представительство в договоре аренды здания или сооружения» и изложить ее в следующей редакции: «Лицо, уполномоченное арендатором либо арендодателем заключать договор аренды здания или сооружения, действует на основании нотариально удостоверенной доверенности». Данное изменение необходимо в связи с тем, что ст. 185.1 ГК РФ устанавливает нотариальную форму доверенности для распоряжения зарегистрированными в государственных реестрах правами, однако на практике возникает вопрос о том, кто именно будет действовать по нотариальной доверенности – либо представитель арендодателя, так как он распоряжается правами, либо и арендодателя и арендатора, что влияет на позицию территориальных отделов Росреестра при регистрации договоров аренды нежилых помещений. 4) Добавить в ст. 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и изложить его в следующей редакции: «Отсутствие ответа органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос не является основанием для отказа в государственной регистрации прав». Таким образом, задачи данной работы можно считать решенными, цель достигнутой.

Нормативно-правовые акты: 1. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ). Официальный текст Конституции РФ с внесенными поправками от 21.07.2014 опубликован в «Собрании законодательства РФ», 04.08.2014, N 31, ст. 4398 2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019)// «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301 3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019)// «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410, 4. «Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации» от 30.04.1999 N 81-ФЗ (ред. от 26.11.2019)// «Собрание законодательства РФ», 03.05.1999, N 18, ст. 2207. 5. «Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации» от 07.03.2001 N 24-ФЗ (ред. от 02.08.2019)// «Собрание законодательства РФ», 12.03.2001, N 11, ст. 1001 6. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 27.12.2019)// «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4147 7. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2020)// «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14 8. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019)// «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16 9. Федеральный конституционный закон от 31.12.1996 № 1-ФКЗ (ред. от 30.10.2018 г.) «О судебной системе Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, № 3, 06.01.1997. 10. Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 16.10.2017) «О финансовой аренде (лизинге)»// «Собрание законодательства РФ», 02.11.1998, N 44, ст. 5394 11. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О кадастровой деятельности» (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019)// «Собрание законодательства РФ», 30.07.2007, N 31, ст. 4017 12. Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»// «Собрание законодательства РФ», 04.01.2010, N 1, ст. 5 13. Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»// «Собрание законодательства РФ», 08.07.2013, N 27, ст. 3434 14. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2020)// «Собрание законодательства РФ», 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344 15. Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»// «Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти», N 34, 23.08.2004 16. Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 17. Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 07.05.2013 № 08-0421-ВБ «О направлении разъяснений» // «Экономика и жизнь» (Бухгалтерское приложение), № 22, 07.06.2013 18. <Письмо>Росреестра от 01.04.2014 N 14-исх/03596-ГЕ/14 «О направлении писем» (вместе с <Письмом>Росреестра от 05.03.2014 N 14-исх/02410-ГЕ/14, <Письмом> Минэкономразвития России от 24.03.2014 N Д23и-900 «О направлении копии ответа», <Письмом> Минэкономразвития России «О рассмотрении обращения») 19. <Письмо>Росимущества от 30.12.2015 N АЧ-18/56045 «О единообразии учета в реестре федерального имущества сведений о едином недвижимом комплексе» 20. Экспертное заключение Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства по проектам федеральных законов «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации» и «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях приведения их в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации» [Электронный ресурс] // Исследовательский центр частного права имени С. С. Алексеева при президенте Рос. Федерации. Электрон. дан. [Б. м.], 1994-2018. URL:http://privlaw.ru (дата обращения: 17.01.2020) 21. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)// «Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, N 30, ст. 3594. Документ утратил силу 01.01.2020 года Научная и учебная литература: 22. Абросимова Е.Б. Судебная власть в Российской Федерации: система и принципы. М., 2016, 160 с. 23. Авакян А. М. Предмет как существенное условие договора страхования // Теория и практика общественного развития. 2015. № 8. С. 84-89 24. Бетхер В.А. Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект): монография. М.: Юстицинформ, 2017. 312 с. 25. Большой энциклопедический словарь / Гл. ред.: Прохоров А.М.. - 2-е изд., перераб. и доп. - М., С.-Пб.: Большая Рос. Энцикл., Норинт, 2017. - 1456 c. 26. Васюта Д. В. Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости // Вестн. Омского ун-та. Право. 2013. № 2 (35). С. 121-126 27. Воронов А.А. Капитальный ремонт нежилого помещения как нарушения права арендатора // Вестник Саратовской государственной академии права. - Саратов: Изд-во СГАП, 2004, № 4: Ч. 1. - С. 132-134 28. Гражданский кодекс Российской Федерации. Недвижимые и движимые вещи. Ценные бумаги. Защита чести, достоинства и деловой репутации. Охрана частной жизни : постатейный комментарий к главам 6 - 8 / В. В. Андропов, Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинников и др. ; под ред. П. В. Крашенинникова. -М. : Статут, 2016. – 208 с. 29. Гражданское право. Т.1. Абрамова Е.Н, Аверченко Н.Н, Байгушева Ю.В, Под ред. Сергеева А.П. - М.: 2018. – 1008 с. 30. Гражданское право под ред. Рассолов М.М., Алексий П.В., Кузбагаров А.Н. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: 2017. 911 с. 31. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / Брагинский М.И., Витрянский В.В. - М.: Статут, 2017. – 780 с. 32. Ковалева О. А., Цветков М. А. Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости // Интеллектуальный потенциал XXI века: ступени познания. 2017. № 38. С. 152-160 33. Козлов А.Е. Конституционное право. М., ИНФРА-М. 2017. 464 с. 34. Кобзина С. С. Проблемы правового регулирования защиты права частной собственности на недвижимое имущество в Российской Федерации (на примере единого недвижимого комплекса) // Современный юрист. 2016. № 2 (15). С. 119-126 35. Коновалов А. Д. Понятие и место единого комплекса недвижимости в системе объектов недвижимого имущества // Научный поиск. 2016. № 2 (1). С. 56 – 57 36. Левушкин А.Н. Совершенствование правового регулирования государственной регистрации юридических лиц: проблемы обеспечения баланса публичного и частного интереса // Журнал предпринимательского и корпоративного права. 2017. N 3. С. 39 - 42 37. Незнамова А. А. Особенности признания единого недвижимого комплекса как единого объекта вещных прав гражданского оборота // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 21 – 24 38. Незнамова А.А. Единый недвижимый комплекс как объект гражданских прав // Юрист. 2016. N 4. С. 15 - 19. 39. Пластинина Н. Механизм создания единого недвижимого комплекса в законопроектах Минэкономики // Жилищное право. 2018. № 2. С. 63 – 71 40. Понятие и сущность юридического лица. Очерк истории и теории: Учебное пособие. Козлова Н.В. - М., 2016. 316 с. 41. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / И.В. Бандурина, А.В. Демкина, Л.Г. Ефимова и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М: Статут, 2017. Т. 2. 421 с. 42. Рахвалова Д.О. Единый недвижимый комплекс: перспективы развития в отечественном праве // Юрист. 2018. N 3. С. 56 - 61 43. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, Инфра-М, 2013. 495 с. 44. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. / В.С. Ем, И.А. Зенин, Н.В. Козлова и др.; отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011. Т. 1. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права. 958 с. 45. Семенов В.М. Судебная власть. Правоохранительные органы Российской Федерации: учебное пособие. Екатеринбург, 2018. 332 с. 46. Татаркина К. П. Форма сделки: цели, обоснованность установления и правовое значение // Вест. Том. гос. ун-та. 2008. № 313. С. 126-129 47. Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений / С. И. Ожегов и Н. Ю. Шведова; Российская акад. наук, Ин-т рус. яз. им. В. В. Виноградова. - 4-е изд., доп. - Москва: А ТЕМП, 2018. – 938 с. 48. Шагова В.В. Правомочия арендатора по Российскому праву // Статьи и тезисы докладов аспирантов Института государства и права Российской Академии наук. - М.: Изд-во ИГиП РАН, 2019. - С. 21-28 Судебная практика: 49. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»// «Бюллетень Верховного Суда РФ», N 9, 1996, N 5, 1997 50. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»// «Российская газета», N 140, 30.06.2015, 51. Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» 52. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 сентября 2008 г. по делу N А29-525/2008 53. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А46–15250/2010 от 17 авг. 2011 г. 54. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А43–16520/2012 от 04 марта 2015 г. № Ф01–50/2015 55. Обзор судебной практики Верховного Суда Рос. Федерации № 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Рос. Федерации 20 дек. 2016 г. 56. Информационное письмо ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Вестник ВАС РФ. 2000. N 3. С. 55 57. Решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 29 сент. 2017 г. № 2–4610/2017 по делу № 2– 223/2017