Возникновение права на жилое помещение по договору аренды и коммерческого найма

Актуальность темы исследования. В современных рыночных условиях неизбежно расширяется сфера гражданского и правового регулирования имущественных отношений, которая развивается в разных сферах деятельности. Аренда квартиры (дома) или отдельных комнат для многих домовладельцев стала источником дополнительного дохода. Большая часть жилья снимается не из его излишков, а для обеспечения приемлемого существования. Поэтому, передавая «излишек» жизненного пространства, примиряются с неудобствами, приходят вместе с родителями и детьми. К сожалению, нельзя сказать, что с принятием нового Гражданского кодекса (далее - Гражданский кодекс) Россия получила единый и последовательный гражданский закон, свободный от многочисленных слоев, присущих законодательству советского периода. Если обратиться к нормативным актам, регулирующим отношения в сфере занятости жилья, среди них наряду с самими законодательными актами будут документы многочисленных исполнительных органов различных уровней, в том числе местных органов власти. Аренда жилья осуществляется в соответствии с условиями договора о коммерческой занятости, который ранее упоминался как договор аренды. Контракт на найм жилья не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст. 674 Гражданский кодекс должен быть заключен в письменной форме. До настоящего Гражданского кодекса аренда жилого помещения сосуществовала с другим видом использования чужих жилых помещений - арендной платы (статья 17, 18 Закона о жилищной политике). Разница между ними была определена Законом о жилищной политике в целях каждого из контрактов: жилье предназначалось для его потребителя, а аренда - для коммерческого использования. Степень научной разработанности. Наиболее обстоятельные научные работы данной проблеме посвятили Брагинский М.И., Васильев П.П., Витрянский В.В., Потяркин Д.Е., Красавчикова О.А., Крашенинников П.В., Садикова О.Н., Сергеева А.П., Суханова Е.А., Титов А.А., Тихомиров М.Ю., Толстого Ю.К. и многие другие. Целью данной работы является исследование истории развития, понятия, видов, порядка заключения, основных элементов и содержания договора аренды и жилищного найма. В ходе исследования в работе решаются следующие задачи: -обобщение представлений о жилищном найме и аренде жилых помещений, которые существовали в дореволюционном российском законодательстве, советском гражданском и жилищном праве; -определение понятия договора жилищного найма и аренды, его сущности и видов; -рассмотрение порядка заключения договора жилищного найма с учетом особенностей видов договоров жилищного найма, а также договора аренды жилых помещений; -анализ основных элементов договора аренда и найма жилого помещения (предмета, прав и обязанностей субъектов договора, формы, срока и его цены); -рассмотрение содержания договора аренды и жилищного найма; -определение дальнейших перспектив, связанных с развитием договорных отношений в сфере жилищного найма. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, объединяющих в себя четыре параграфа, заключения, библиографического списка.

В заключение изучения темы работы можно сделать следующие важные выводы. Согласно статье 672 Гражданского кодекса Российской Федерации, в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования жилье предоставляется гражданам по договору о социальном найме жилья. Именно это положение создает трудности в понимании и правильном применении конкурирующих норм, регулирующих аналогичные жилищные отношения. Давайте остановимся на некоторых из них. 1. Гражданский и жилищный кодексы Российской Федерации предусматривают более широкие возможности для удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров на коммерческую и социальную вербовку жилья, арендуемого жилья и других объектов. В то же время следует признать, что вопросы социального найма в большей степени регулируются жилищным законодательством. Этот дуализм следует устранить, включив все нормы в жилищное законодательство в качестве одного из учредительных учреждений. 2. Согласно пункту 1 ст. 51 гражданам, нуждающимся в жилье, предусмотренным договорами социальной занятости, признаются, в частности, граждане, которые являются жильцами жилых помещений по договорам социальной занятости или членам семьи жильца жилья по социальному контракту или владельцам жилых помещений или семьи члены владельца жилья и общая площадь жилой площади на одного члена семьи меньше учетной ставки. В соответствии с пунктом 2 ст. 51 ГК в присутствии гражданина и (или) членов его семьи из нескольких жилых помещений, занятых контрактами социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определяющих уровень обеспечения общей площадью Жилая площадь основана на общей общей площади всех этих жилых помещений. По нашему мнению, это не так. P. 2 ст. 51 ЖК устанавливает связь между правом одного из членов семьи предоставлять ему жилье по социальному трудовому договору и имущественному положению других членов семьи. 3. Согласно пункту 4 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации, ребенок не имеет права владеть имуществом родителей, а родители не имеют права на имущество ребенка. Возможность ребенка, проживающего в квартире родителей, а также использования другого имущества родителей, обусловлена исключительно согласием родителей, поскольку данная статья не налагает на родителей обязательство поддерживать взрослых, здоровых детей. Следует отметить, что положения пункта 2 ст. 51 последствия ЖК РФ происходят независимо от того, делится ли ребенок с домохозяйством с родителями. Таким образом, присутствие в собственности родителей жилых помещений не влечет за собой каких-либо имущественных прав у ребенка, но оно препятствует улучшению условий жизни ребенка. В этом случае, право ребенка на улучшение жилищных условий определяется зависимым от него обстоятельством - финансовым положением его родителей. 4. По нашему мнению, ЖК РФ должен рассмотреть главу, посвященную аренде жилья. В этой главе необходимо ввести все эти нормы договоров аренды и аренды жилого помещения, которые применяются к обсуждаемому контракту, а также нормы, присущие только аренде жилья. Жилищное и гражданское законодательство должно разрешать и детализировать сложные вопросы найма жилья, принадлежащего к любой форме собственности.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301, 3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018) // Российская газета, № 1, 12.01.2005, 4. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.03.2018) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Российская газета, № 184, 22.08.2006. Литература 5. Богданов Е.В. Проблема выравнивания (сглаживания) фактического неравенства в гражданско-правовой сфере с позиции социальной справедливости // Журнал российского права. 2018.№3. С. 28 - 38. 6. Бузаев С.В. Некоторые аспекты определения нуждаемости в жилых помещениях // Судья. 2017.№11. С. 40 - 43. 7. Василенко Н.В. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования как один из вариантов решения жилищной проблемы в России // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017.№1. С. 25 - 28. 8. Гущин В.В. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования // Законы России: опыт, анализ, практика. 2016.№3. С. 93 - 97. 9. Корякин В.М., Кудашкин А.В. Предоставление военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы, жилых помещений по договору социального найма и в собственность бесплатно // Право в Вооруженных Силах. 2017.№11. С. 25 - 39. 10. Куцина С. Вопрос квартирного учета // ЭЖ-Юрист. 2016.№36. С. 2. 11. Куцина С. Жилищные перспективы социально незащищенных граждан // ЭЖ-Юрист. 2017.№24. С. 10. 12. Лазаренкова О.Г. Договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа как новый договор в жилищной сфере // Законы России: опыт, анализ, практика. 2016.№10. С. 81 - 86. 13. Литовкин В.Н. Концепция жилищного законодательства // Журнал российского права. 2000. № 5/6. С. 66 - 75. 14. Ломакин А. Выселение из общежития по заявлению наймодателя // Жилищное право. 2017.№9. С. 55 - 63. 15. Николаева Л. Выселение за долги ЖКХ: анализ судебной практики // Жилищное право. 2018.№3. С. 23 - 34. 16. Новикова Е. Очередь на жилье. Есть ли надежда? // Жилищное право. 2018.№2. С. 43 - 53. 17. Огнев В.Н. Договор поднайма жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2014. № 5. С. 38 - 42. 18. Огнев В.Н. Ответственность по договору поднайма жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2014. № 6. С. 41 - 45. 19. Пластинина Н. Жизнь в проданном жилье комфортна и... вполне законна?! // Жилищное право. 2018.№3. С. 65 - 80. 20. Прилуцкий А.М. Существенные условия договора аренды зданий и сооружений // Правовые вопросы недвижимости. 2017.№2. С. 6 - 8. 21. Рязанцева Е.А. Преимущественное право на заключение договора в гражданском праве // Актуальные проблемы российского права. 2017.№12. С. 85 - 92. 22. Сперанская Л.В. Право на жилище // СПС КонсультантПлюс. 2018. 23. Спор о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением по договору социального найма (на основании судебной практики Московского городского суда) // Помощник адвоката: электрон. журн. 2017. 24. Спор о признании недействительным договора социального найма жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда) // Помощник адвоката: электрон. журн. 2018. 25. Спор об обязании заключить договор социального найма жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда) // Помощник адвоката: электрон. журн. 2018. 26. Формакидов Д. К вопросу о формировании общих положений о договоре найма жилого помещения // Жилищное право. 2017.№1. С. 17 - 34. 27. Формакидов Д.А. Актуальные вопросы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения // Журнал российского права. 2017.№5. С. 55 - 63. 28. Формакидов Д.А. Договор найма жилого помещения как самостоятельный тип гражданско-правового договора // Российский юридический журнал. 2017.№4. С. 123 - 129. 29. Шмелев Р.В. Договор социального найма жилого помещения по законодательству Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. 2015. 30. Цуканова Е.Ю. Соотношение договоров найма и аренды жилых помещений: нормативно-правовые и доктринальные аспекты // Семейное и жилищное право. 2015. № 2. С. 43 - 46.